壮麗な都会の夜会に専用プール、豪華なラウンジなどが楽しめるタワーマンション。これまでは一部の富裕層しか立ち入ることのできない空間でしたが、Airbnb(エアビーアンドビー)で容易に宿泊施設登録が出来るようになったことから、ひそかに注目を集めています。

タワーマンションで民泊を営む場合、どのようなポイントがあり、どのような点に気を付けなければならないのでしょうか?

1 ゲストから見たタワーマンション民泊の魅力。

タワーマンションで民泊を受け入れる魅力と集客のコツ!

まずは、ゲストの視点から見たときにどのような魅力があるのか、タワーマンションを選ぶゲストがどのようなことを期待しているか、それを知りましょう。

下記の項目を、なるべく多く網羅している物件を選ぶことが重要ですね。

  1. 特別な高級感が手軽な値段で味わえる。
  2. 都会の夜景が一望できる。
  3. プールや展望風呂などが楽しめる。
  4. 住民専用スペースで優雅にのんびりできる。

1-1.特別な高級感が手軽な値段で味わえる。

タワーマンションと言えば、一般的には不動産に1億円レベルの大金を投じられる超富裕層だけに許されたセレブな生活です。とにかく、一般庶民が一般的な家庭生活では味わうことのできない高級感が手頃な値段で体験できることを、タワーマンションの宿泊層ゲストは望んでいます。

そのため、タワーマンションではあってもあまり高級感の感じられない物件や眺望の良くない物件、古すぎる物件などでは集客が見込めないでしょう。

1-2.都会の夜景が一望できる。

タワーマンションならではの魅力は、その標高の高さから見える景色です。特に、夜になって周囲のビル群の明かりが灯り、宝石箱のように輝いたときの都会の夜景が多くのシティ派の人々を魅了しています。

そのため、民泊貸しのためにタワーマンションを借りてくるなら、「美しい夜景が一望できるかどうか」という点は重視しましょう。実際に現場まで足を運び、夜の眺めを目で確認することが大切です。

1-3.プールや展望風呂などが楽しめる。

タワーマンションは多くの場合、プールや展望の良いガラス張りのお風呂など、ユニークで高級な設備を持っています。こうした設備を楽しめることも、タワーマンションならではの魅力です。

多くの人が期待する定番の設備を持っている物件を選ぶか、または他のタワーマンションでは見られないような個性的な設備を持った物件を選ぶかは、各ホストの感性次第、作戦次第というところでしょう。

1-4.住民専用スペースで優雅にのんびりできる。

タワーマンションには、マンション住民しか利用することのできないラウンジや展望台、オシャレなバーなどを備えているものが多いです。こうした、特別で静かな空間でのんびり読書をしたりくつろいだりすることを期待している民泊ゲストも少なくありません。

より新しいタワーマンションのほうが、住民専用スペースの種類が充実している傾向にあります。

2 民泊用にタワーマンションを選ぶ際の注意点。

タワーマンションで民泊を受け入れる魅力と集客のコツ!

民泊事業用にタワーマンションを借りてくる場合、自分が住むために借りるケースや不動産投資目的に購入するケースとは違う視点から選ぶことが大切です。

  1. 民泊ゲストの主要層は外国人。外国人は六本木などの立地ブランドにはこだわりが低い。
  2. 新宿区や台東区などは民泊規制が厳しい!回避したほうがベター。
  3. 民泊を禁止していない物件を選ぶことが必須!
  4. ゲストルームを民泊に転用するのはNGと考えて!

2-1.民泊ゲストの主要層は外国人。外国人は六本木などの立地ブランドにはこだわりが低い。

日本人がタワーマンションを借りる(買う)場合、その物件のラグジュアリーさだけでなく、エリアのブランド性などを気にしますが、Airbnb(エアビーアンドビー)民泊の場合、宿泊利用者はもっぱら外国人で、外国人観光客は六本木や港区といったエリアブランドには、こだわりが低いでしょう。

そのため、エリアブランドにお金を払うよりも、物件そのものの上質さや家具インテリアにお金を費やす方が得策と言えます。

2-2.新宿区や台東区などは民泊規制が厳しい!回避したほうがベター。

これはタワーマンションでの民泊経営に限った話ではありませんが、新宿区や台東区、大阪市、京都市、札幌市などでのビジネス民泊経営は回避したほうが賢明です。

これらの地域は、自治体レベルでの民泊規制が厳しく、経営が差し止められてしまう懸念が高くなります。

2-3.民泊を禁止していない物件を選ぶことが必須!

ビジネス民泊を検討している方は、この点に充分ご留意ください。

マンションの多くは民泊への転用を禁止していることが多く、そのような物件を勇み足で借りてしまうと、後々大変なことになってしまいます。

  • 物件の大家さん
  • マンションの管理組合
  • 自治体

この三者が民泊を許可しているかどうかを、必ず確認しましょう。

2-4.ゲストルームを民泊に転用するのはNGと考えて!

すでにタワーマンションに住んでいる人が、そのタワーマンションのゲストルームを民泊に転用して利益を得ているケースがありますが、それはNGと考えて!

ゲストルームとは、マンション住民の親戚や友人などが宿泊できるように用意されたマンション内の住戸で、1泊数千円程の安価で貸し出されています。これを民泊ビジネスに転用すると、他のマンション住民が私用で活用することができなくなってしまい、彼らの権利を侵害することになってしまいます。

苦情を受けるかどうかの問題ではなく、こうした貸し方はやめましょう。

3 タワーマンションでの民泊経営は問題が山積み!

タワーマンションで民泊を受け入れる魅力と集客のコツ!

タワーマンションは1泊あたりの宿泊価格が高めで、また確実に一定のニーズがありますが、民泊経営をするには問題が山積みです。

  1. 意外!?タワーマンションでは収益が上がらない!
  2. タワーマンションの利用層はマナーが悪い傾向が・・・。トラブルが多発しやすい!
  3. 民泊を許可してくれる物件がほとんどない。
  4. タワーマンションの住民には民泊を煙たがる人が多い。
  5. 富裕層は訴訟に慣れており、敵に回すととても厄介!

3-1.意外!?タワーマンションでは収益が上がらない!

宿泊施設は基本的に、質が上がれば宿泊価格も上がりますが、民泊の場合、「なるべく安値で泊まりたい」と願う人が集まっているため、宿泊価格を家賃や経費に比例させるわけにはいきません。

タワーマンションの家賃は30万円以上で、しかし宿泊価格はせいぜい1泊2万円が限度です。1カ月に15日埋まれば家賃を相殺できますが、しかし経費は他にも10万円くらいは掛かっているでしょう。そして、日本の民泊市場の平均稼働率は50%程度ですから、平均的な経営状況では赤字になってしまうということ・・・。

3-2.タワーマンションの利用層はマナーが悪い傾向が・・・。トラブルが多発しやすい!

タワーマンションを含め、高級物件を好むのは中国人の爆買い層やそれに類似する東南アジアの富裕層です。彼らは、爆買いのニュースで揶揄されているように、浪費することに夢中であまりマナーがよくない傾向にあります。投機型民泊で家主が不在の場合、ゲストのマナーはさらに低下・・・。

そのため、タワーマンションの民泊経営では非常にトラブルに見舞われやすくなりますから、その覚悟が必要です。

3-3.民泊を許可してくれる物件がほとんどない。

そもそも、民泊ビジネスをしようと思ってタワーマンションを当たっても、民泊転用を許可してくれるタワーマンション物件はほとんど無いでしょう。現状の民泊タワーマンション物件は、Airbnb(エアビーアンドビー)民泊が大きく規制される前から経営し始めている人が多く、また、許可を取らずに営んでいる物件が多いのです。

仮に、大家さんが民泊許可を出しているとしても、マンションの管理規約では民泊経営を規制しているでしょう。

3-4.タワーマンションの住民には民泊を煙たがる人が多い。

日本人大衆は近所での民泊経営を煙たがる人が多いですが、タワーマンションなど高級住宅の住民は、この傾向がさらに強くなっています。彼らは、静寂や快適、特別感を手にしたくて高額なお金を払っているわけで、それを民泊ゲストに汚されてしまうと、納得がいきません。

3-5.富裕層は訴訟に慣れており、敵に回すととても厄介!

実質的に、タワーマンションでAirbnb(エアビーアンドビー)民泊を経営するなら、無許可で行うしかないでしょう。そのようなホストは決して少なくはないのですが、しかし非常にリスキーな行為です!マンション住民からクレームが入れば強制退去をさせられる可能性が高く、その際の損失は計り知れません。

また、タワーマンションに住んでいるような富裕層は、訴訟に慣れている人が多いです。ただのクレームでも厄介なのに、裁判を起こされてしまうとなると対応は大変で、ドロ沼に陥ってしまうことになります・・・。

4 タワーマンションで民泊ビジネスをやりたいなら東南アジアが穴場!

タワーマンションで民泊を受け入れる魅力と集客のコツ!

どうしてもタワーマンションにこだわって民泊ビジネスを展開したいなら、日本市場ではなくタイなどの東南アジアで展開すると良いかもしれません。

4-1.東南アジアならタワーマンションの家賃も5万円程度。しかも家具付き!

東南アジアでは、日本よりもずっと物価が安いです。旅行者の物価は日本の半値ほどという印象かもしれませんが、現地の人々の物価は日本の1/10ほど。すると、バンコクの中心地のタワーマンションでも5万円くらいの家賃で借りられます。

しかも驚くべきことに、東南アジアのタワーマンションは、賃貸でも家具家電が完備されていることが多いです!

なお、「タワーマンション」という言葉は日本で使われる俗称で、東南アジア辺りでは「コンドミニアム」という名称で呼ばれていることが多いでしょう。

4-2.しかし1泊あたりの相場は高め。日本より格段に収益を上げやすい。

「安く借りられるのに高く貸せる」というのが、東南アジアでの民泊ビジネスの最も魅力的な特色です。

現地物価が1/10であっても、宿泊や外食など外国人向けの産業は1/10ではなく、前述のように、日本の半値くらいの相場となっています。タワーマンションのような高級物件なら、1泊1万円くらいの値が付けられるでしょう。

5万円の家賃で借り、1泊1万円の宿泊費で貸せるなら、50%程度の稼働率でも充分な黒字が出せるでしょう。

4-3.タイなどは賃貸契約もしやすい。パスポートがあれば借りられる。

賃貸契約の条件に関しても、日本より緩くて簡易なところがあります。たとえばタイの場合、永住権の提示も収入証明の提出も不要で、パスポートと2カ月分の家賃をデポジットとして払うだけで、簡単に借りることができます。

4-4.東南アジアは民泊の規制が緩い。住民からも行政からも注意されにくい。

また、東南アジアの各国では、民泊に関する規制が日本よりもずっと緩いです。行政からの規制はほとんどなく、また、同じマンションの住民や近隣住民から民泊を止められることは、まず無いでしょう。

4-5.管理業務の人件費が格安!

東南アジアなど物価の安い国なら、不動産の家賃だけでなく民泊管理業務の人件費も安く抑えられます。大都市では日本の1/10の賃金相場で雇うのは難しいかもしれませんが、
1/8程度で雇えることでしょう。チェックアウト後の清掃業務も、数百円程度で委託できるということです。

4-6.日本人を騙す業者も多いので注意して!

日本人など物価の高い国の人が、不動産を借りたりビジネスの契約をしたりしようとすると、法外な値段を吹っかけてくる悪質な業者も少なくありませんので、充分にご注意ください。

タイなど日本人移住者の多い国の場合、日本語の出来る日本人向けの不動産会社などもありますが、その場合、現地の人向けよりもやや高い価格を標準価格としてホームページに載せていたりします。

5 日本でタワーマンション民泊をするなら、休眠物件貸しが妥当。

タワーマンションで民泊を受け入れる魅力と集客のコツ!

ただでさえハードルが高い日本でのマンション民泊経営。さらにタワーマンションとなった場合、まともに民泊経営が行える道はあるのでしょうか?

5-1.イチから借りてきて民泊転用しても、採算が取れない。

タワーマンションのような人気で魅力的な物件ならビジネスになると思うかもしれませんが、日本の民泊市場から言えば、そうはいきません。

かかるランニングコストに対して収益見込み額がそう大きくないため、どのエリアのどのタワーマンションを選んだところで、採算を取ることは非常に厳しくなります。

5-2.出張や長期休暇で使わなくなるときに貸すなら、黒字を出せる。

すでにタワーマンションを所持している人が、出張や長期休暇のバカンス中などで使わないときに貸しに出すなら、出費が掛からずに収益を得られるため、ビジネスとして成立させることが出来ます。


民泊スタートアップnaviでは、民泊運営における様々なパターンを想定して、その攻略記事をお届けしています。他にも知りたい情報がありましたら、カテゴリーを参考にお望みの記事を探し、お役立てください。

まとめ。

【ゲストにとってのタワーマンション民泊の魅力。】

  1. 特別な高級感が手軽な費用で味わえる。
  2. 美しい都会の夜景が一望できる。
  3. プールや展望風呂など非日常的な設備が楽しめる。
  4. 住民専用スペースで優雅にのんびり過ごせる。

【民泊用にタワーマンションを借りる際の注意点。】

  1. 民泊ゲストの主要層は外国人。外国人は六本木などの土地ブランドにはこだわりが低い。
  2. 新宿や台東区などは自治体の民泊規制が厳しい!回避したほうがベター。
  3. 民泊が許可されている物件を選ぶことが必須!
  4. ゲストルームを民泊に転用するのはNG!

【タワーマンションでの民泊経営は、問題が山積み!】

  1. 意外!?投機型だとタワーマンションでは収益が上がらない!
  2. タワーマンションの宿泊層はマナーが悪い傾向が。トラブルが多発しやすい!
  3. 民泊を許可してくれる物件がほとんどない。
  4. タワーマンションの住民には民泊経営を嫌う人が多い。
  5. 富裕層(タワーマンション住民)は訴訟に慣れており、敵に回すととても厄介!

【タワーマンションで民泊事業をやりたいなら、東南アジアが穴場!】

  • 東南アジアならタワーマンションの家賃は5万円程度。しかも家具付き!
  • それなのに1泊あたりの相場は高め。日本より格段に収益を上げやすい。
  • タイなどは賃貸契約がしやすい。パスポートがあれば借りられる。
  • 東南アジアは民泊の規制が緩く、住民からも行政からも注意されにくい。
  • ベッドメイクの人件費が格安!
  • 日本人を騙す業者も多いので注意!日本語の不動産屋はやや高い。

【日本でタワーマンション民泊をするなら、休眠物件貸しが妥当。】

  • 出張や長期休暇で使わなくなるときに貸すなら、黒字を出せる。

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