Airbnb(エアビーアンドビー)などで民泊を営む際に選ばれる物件は、一軒家とは限りませんよね。現在日本のあちこちで広まっているAirbnb民泊の多くが、マンションやアパートによるものです。

そして、それらのほとんどが「家主不在タイプ」の運営であり、騒音やゴミのトラブルが頻発しやすく、近隣住民の方たちからの反対やマンション規約違反として、排除されようとしています。では、その「マンション規約」とはどういうものなのでしょうか?

今回は、マンションで民泊受け入れをする前に調べておきたい、マンション規約についてお話していきます。どのようなことに気を付けて民泊運営を行うべきか、確認してくださいね!

1.マンションで守るべき2つの法律。「民法」と「区分所有法」。

マンションでは、基本的に大きな2つの法律を元に、ルールが定められています。「民法」と「区分所有法」です。「民法」についてはニュースなどでもわりとよく耳にするため、ご存知の方も多いことでしょう。

1−1.「民法」は、基本的な生活の権利と義務を定めた法律。

「民法」とは、日本で暮らす人々が守るべき「生活のルール」を定めた法律です。

例えば、「他人の家に勝手に入ってはいけない。」などの細かいルールが、1000以上に渡って決められています。世間一般で「常識」「当たり前」と言われる決まりの多くが、この「民法」で定められたルールでしょう。これが決められていることによって、人々の間でのトラブルを減らすことが出来ているのです。

この法律はマンションに限らず、すべての人々が守るべきものですね。なので、当然のことながら、マンションのその他のルールよりも優先されます。

1−2.「区分所有法」は、マンションの基本的な法律。

「区分所有法」とは、「建物の区分所有等に関する法律」と言われるもので、「共同生活を行うための最低限のルール」をまとめた法律です。

この「区分所有法」を前提として、マンションは管理規約を定めることになります。下地となる法律なので、マンションに住む人であっても、この「区分所有法」と直接触れ合うことはほとんどないかもしれません。

2.マンションごとに定められる「管理規約」と「使用細則」。

マンションで、すべての住民たちが共有の財産を維持し、気持ちよく生活していくには、ある程度決められたルールが必要になります。

それを定めたものがマンション規約である「管理規約」と「使用細則」です。マンションの住民は、このルールを厳守しなければなりません。

一軒家とマンション(集合住宅)との大きな違いの1つがここにあります。法律、地域や自治会のルールに加え、更にマンション規約もある。一軒家に比べて守らなければならないルールが多いのです。例えば、マンションでは「ペット禁止」の物件も多くみられます。しかし、一軒家であればどんな動物でも、何匹でも自由に飼うことが出来るでしょう。規制を好まない人や、自分の好きなように多くを決めたい人は、マンションよりも一軒家を選ぶべきと言えますね。

物件を選ぶ際は、土地、金額、外見など表面的な部分に目が行きがちです。しかし、生活するうえでも、事業を行う上でも、この「ルール」が自分(事業)に合ったものなのか?守れるものなのか?ということの方が、大切になるでしょう。

2−1.「管理規約」は、マンションごとの独自のルール。

「管理規約」は、それぞれのマンションが、そのマンションの特徴や特性を踏まえたうえで定める独自のルールです。

一般的に分譲マンションでは、国土交通省が定めた「標準管理規約」がベースとされ、多くのマンションで、この「標準管理規約」がそのまま利用されています。

2−2.「使用細則」は、より細かいルール。

管理規約を詳細に記したものが、「使用細則」です。例えば、「共有部ではペットを歩かせない(抱きかかえて運ぶ)。」「楽器の演奏は、〇時〜×時までとする。」など、より細かなルールが、それぞれのマンションごとに決められています。

2−3.賃貸マンションやアパートでは、「借地借家法」も適用される。

「借地借家法」とは、建物と土地の賃貸借契約の際のルールです。マンションの中でも、「賃貸」である場合は、上記のルールに加え、「借地借家法」も合わせて適用されます。

例えば、「家賃不払いなどの正当な事由がない限り、大家さんからの「今すぐ退去してくれ」という申し出は通らない。」「借地に建てた自分の家は自由に売ることが出来る。」といったルールが決められています。

2−4.自治会などの「ローカルルール」もある。

上記の「建物」に直結するルールのほかにも、そのマンションが建てられている地域のルールがあります。市町村ごとのゴミ出しルールや、自治会や町内会ごとのきまりなど、その地域に住む人々が守るべきルールも、当然守って然るべきですね。

3.マンションや地域のルールをしっかり把握しよう。

マンションで民泊を行うには、これらのルールをきちんと守る必要があります。そのためには、しっかりとルールを把握しなくてはなりません。

3−1.優先順位は、法律⇒規約。

これらのルールでは、法律が一番に適用されます。優先順位としては、【民法⇒区分所有法(借地借家法)⇒管理規約⇒使用細則】となりますね。

民法で違反とされるものが、管理規約で認められることはありません。ですので、民法や区分所有法が改定されるのであれば、それまで管理規約で認められていた事例であっても、管理規約を変更する必要がある(変更される可能性がある)ということです。

3−2.専有部は「住宅」として利用すること。

専有部とは、マンションの中で部屋番号を割り振られている個々の住戸のことです。標準管理規約では、その「専有部の用途」のルールが次のように記されています。

(専有部分の用途)
第12条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。

マンションの住戸の利用方法は、専ら(=主として)生活を行うための住宅として利用することが決められていることになりますね。この「専ら」という言葉は、学説的に「100%」ではなく、「70〜80%」程度のこととして扱われます。それによって、住戸を住宅として「のみ」利用するのでなく、他のことに利用できる可能性が生まれます。

この「専ら」が、民泊運営に限らず、マンションで在宅事業・自営業を営みたい人にとって、大きく関連してくることになります。

3−3.他の住民の利益を害してはいけない!

また、区分所有法では、区分所有者(専有部を利用している住民)の権利と義務として、以下のルールが適用されます。

第6条 区分所有者の権利義務等
区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。

要するに、建物を壊す、汚す、使用方法を守らないなど、そのマンションの(資産)価値が下がるようなことはしないこと。また、他の住民に直接的な害を与えることはしてはいけない。ということですね。

これにより、マンションに居住する住民は、お互いに自分たちの利益(資産としてのマンションや、安全な生活)を守ることが出来るのです。

4.民泊事業運営は、管理規約12条違反?

前項で説明した通り、管理規約の12条には、「専有部を専ら住宅として使用する」と記されています。民泊の運営は、「事業を営む」こととなります。すると、このマンション規約を違反することになってしまうのでしょうか?

現状として、多くのAirbnb(エアビーアンドビー)物件が、マンション規約違反として排除されつつあります。その理由のひとつが、この管理規約12条違反でもあるのです。

4−1.事務所やお教室はOKなの?

街中を歩いていると、マンションのベランダなどに「○○事務所」「××ピアノ教室」「KUMON」などの看板が下げられているのを見かけることがありますよね。Airbnb(エアビーアンドビー)などの民泊が、問題視されて排除されようとしているのに、なぜ、それらの事務所やお教室は運営が可能なのでしょうか?

4−2.トラブルやクレームが発生していないことが重要!

事務所や教室も「事業」であることには変わりありません。ですが、これらの多くは「黙認」されています。民泊と違って管理規約違反として排除されないのは、区分所有法の「他の住民の利益を害してはいけない」という法律に当てはまらないという理由が大きいでしょう。

要するに、「他の住民からトラブルの報告やクレームがあるような状態かどうか」ということが重要となってきます。ピアノ教室でも、「ピアノの音が響きすぎてうるさい!!」などといったクレームが入れば、管理組合は、その教室を運営している住民に対して、注意喚起や営業停止命令を行う必要があるのです。

4−3.実質的な害を他の住民に与えていなければ、運営は可能?

区分所有者には「専有部の所有権」があります。それによると、専有部をどのように利用するかということは、区分所有者の自由であり、一任されています。そのため、建物や住民に対して実質的な害を与えないのであれば、それは認められるべきなのです。

基本的にこれらのルールは、暴力団や宗教団体などがその場を占有し、トラブルを起こさないために作られたものであると言われています。ですので、「明らかな害」がなく、個人が静かにお教室や在宅事業を専有部の住宅で行っているのであれば、他の住民や管理組合は、それを強制的に辞めさせることはできないでしょう。例えば、「ウチのマンションにKUMONの看板が下がっているのは不愉快です。」などといった単なる感情的な訴えだけでは、「実質的な害」とは認められないのです。

4−4.法律的には認められても、実情は難しい。

つまり、あなたが法律や管理規約に精通しており、管理組合などから注意喚起を受けてはいても「自分の経営が管理規約に反していない」ということを実証できるなら、民泊などの在宅事業の運営を押し通すことは可能ということになります。

とはいえ、実情としては、管理組合や他の住民を敵に回してしまうことで、あなたの立場は狭くなり、そのマンションで事業を続行し続けることは非常に困難になるでしょう。

5.民泊運営に立ちはだかる「管理規約」。

2015年12月。国土交通省が、民泊を認めるには、「マンション管理規約の改正が必要である」という見解を示しました。

それによると、以下のような方針で規約改正が進むことになる可能性があります。

  • 標準管理規約では、民泊は認められない。
  • マンション毎の管理規約で、民泊の可不可、ルール等を取り入れる。
  • 民泊の登録時に、管理規約の提出を求めるようにする。

ホームステイ型民泊にしろ、家主不在型民泊にしろ、登録の際に「管理規約」の提出が義務付けられるようになった場合、「標準管理規約」を採用しているマンションでの民泊は、その時点でアウトとなるでしょう。そうなると、民泊運営をするためには、当該マンションの管理規約で、民泊運営を認めてもらう必要が出てくるのです。

5−1.ハードルが高い「管理規約の改正」。

マンションでの民泊運営が、標準管理規約では不可となった場合、民泊運営の今後は、それぞれのマンションの「管理規約の改正」に委ねることとなります。

しかし、管理規約の改正には、管理組合員(=マンション住民)の4分の3以上の賛成が必須です。現状の民泊は、悪いイメージが先行し、「排除」の方向に世論が傾いているため、それだけ多くの賛成票を得るのは、とても高いハードルですね。管理規約の改正がなされなければ、マンションにおける民泊運営は不可能となるでしょう。

5−2.民泊条例では賃貸マンションのほうが優位。

国家戦略特区である東京都大田区や大阪府の「民泊条例」では、「賃貸マンションやアパートにおける民泊を中心に認定をしていく」また、「区分マンション(分譲マンション)での特区民泊は限定的にする」という方針が打ち出されています。

ですから、これからマンションでの民泊運営を考えている人は、特区内での「賃貸」の物件を選択すれば、運営ができる可能性が高くなるかもしれません。

5−3.日本政府はホームステイ型民泊を推進したい意向で折り合い付けを進めている。

「賃貸マンション等の民泊中心で認定を進めていく」というのは、あくまで現状(2016年夏)の民泊条例の話であって、今後それが改定されていく可能性は非常に大きいです。

なぜならこれも、現在、民泊の多くがマンションなどの集合住宅で運営されているために、それらを認定(登録)させるために必要な政策のひとつであり、法律の面から言っても推進しやすい方向であるからです。

しかし日本政府としては、「ホームステイ型民泊の規制を緩和していこう」と、賃貸物件で多く運営されている「家主不在型民泊」でなく、「ホームステイ型民泊」を推進する意向を持っています。それにより、今後の民泊条例の中で、標準管理規約や民法などと上手く折り合いを付けながら、マンションの形態に限らず、ホームステイタイプの民泊における規制緩和が成されていく可能性があります。

5−4.法律が緩和されても、近隣住民からの反対は免れない?

しかしながら、法律で民泊が許可されたとしても、近隣住民とうまく折り合いをつけることのほうが大きな壁となるかもしれませんね。

前項でもお話したように、いくら法律で認められても、現在、日本の世論では、Airbnb(エアビーアンドビー)に対して悪いイメージが定着しつつあります。今後も、茶道のお教室やKUMONなどには寛大だとしても、民泊経営にはまゆをひそめるという人が増えていくことでしょう。

その「悪いイメージを払拭して、民泊の良さを伝えていくこと」。それが、今Airbnb民泊が直面している「最も大きな課題」といえるかもしれません。

6.マンション規約改正に向けて!民泊の良さを知ってもらおう!

管理組合や近隣住民の方たちに、できるだけ快く民泊を受け入れてもらうためには、まずはホストのあなたから「民泊の良さ」を伝えていきましょう!

6−1.管理組合や近隣住民に、民泊のメリット/デメリットを検討してもらおう。

管理規約の改正を目指すにあたって、一番大切なのは、まず民泊のメリットとデメリットを周囲にきちんと認識してもらうことでしょう。

ニュースなどで見聞きする民泊では、デメリットばかりに焦点が当たりがちです。「訪日外国人の泊まる場所を確保する」というホテル代わりの役割だけでなく、「民泊」独自の良さを説明し、管理組合及び近隣住民の方たちにしっかり検討してもらうようにするとよいでしょう。

さて、あなたはどんなメリットがあげられますか?考えてみてくださいね。

6−2.民泊のメリット/デメリット。

どんな事柄についても言えることですが、あなたの頭に思い浮かんだメリットが、誰にとってもメリットになるとは限りません。

「民泊で収入が得られる」というメリットは、正にホストにとってのメリットでしかありませんよね。では、どんなメリットが、多くの人にとっての共通メリットになり得るでしょうか?

  • 手軽に文化交流・国際交流ができる。
  • 外国人への偏見を払拭し、外国人との相互理解が進み、博愛精神を養える。
  • 社会のグローバル化に合わせて英語の上達が図れる。
  • コミュニケーション能力が著しく向上する。昨今、中学や高校の修学旅行で民泊が採用されるようになってきたほど。
  • 新しい経済の形であるシェアリングエコノミーの推進になる。
  • ホテル不足を解消し、町に大きなホテルを建てなくて済む。
  • 民泊文化が世界的に推進することにより、私たちもまた安い値段で快適に宿泊できるようになる。

これらは、昔からある「留学生をもてなすホームステイ」で称賛されてきたメリットの数々です。これらのメリットを、ホームステイ型民泊であれば活かすことが出来ます。Airbnb(エアビーアンドビー)民泊に懐疑的であっても留学生ホームステイを良い文化だと認めている人は多いはずですから、留学生ホームステイを例に出して、民泊の良さを再認識してもらうのは良い方法でしょう。

6−3.ホームステイ型民泊と家主不在型民泊では、トラブル発生率が段違い。

民泊を行う上で、一番大きな違いが現れるのが、「ホームステイ型民泊」なのか「家主不在型民泊」なのかという点です。

連日、Airbnb(エアビーアンドビー)のトラブルがニュースを騒がせていますが、実情、トラブルが発生しているのは、ほとんどが「家主不在型」民泊で起きていることなのです。「ホームステイ型民泊」でのトラブルはほとんど聞かれませんが、世間はこの事実を知らず、民泊を一括りにして怖がったり批判してしまっています。

この誤解を解き、「ホームステイ型民泊ならほとんどトラブルが起きない」という事実を理解してもらうことで、近隣住民の方たちの安心も得られやすいでしょう。これもまた、留学生ホームステイを引き合いに出すとわかりやすいかもしれません。留学生ホームステイに大きなトラブルを想像する人は多くないでしょう。

6−4.民泊での事象は、すべてホストの責任!

Airbnb(エアビーアンドビー)などを介して滞在しに来るゲストが、民泊の物件内で起こした言動は、ゲストだけの責任ではありません。自分の物件にそのゲストを受け入れ、そのゲストにルールの説明をしたホスト(あなた)にも責任があります。

トラブルがあった際にゲストのせいにするのではなく、「ホストである私が責任を負います」という強い意志を管理組合や住民にアピールしましょう。確固たる責任感を示せば、管理組合も住民も安心し、また譲歩もしようと考えるでしょう。

それにはもちろん口先だけでなく、実際に強い責任感を持ってゲストに接しなくてはなりません。ゲストの小さな困りごとが大きなトラブルに発展する前に手を差し出し、また、ゲストの小さな迷惑ごとが大きなトラブルに陥る前に食い止めるように努めるのです。

「ホスト不在型民泊」ではこの責任を果たすことは難しくなりますが、これも「ホームステイ型民泊」ならば充分にゲストに目をかけることが可能となるでしょう。

6−5.どちらも心地よく過ごすためのルールを決めて、折り合いを付けよう。

もちろん、多くの近隣住民が民泊に賛成し、協力してくれるのであれば、それに越したことはありません。しかし、それが難しいのですから、ホストであるあなたの側も、ある程度の妥協は必要となってきます。

以下のような取り決めを、管理組合や近隣住民と交わしている例もあります。

  • ゲスト滞在時は、必ず在宅していること。
  • ゲストのトラブルにはすべて責任を負うこと。
  • エントランスのキーはゲストには渡さない。(ホストが出入りを管理する。)
  • ゲストの身分確認を徹底する。
  • いつ、どこの国のゲストが何人来るのか、管理人と情報共有する。

そういった、管理組合や近隣住民の方たちが、安心して民泊を受け入れやすくなるようなルールを取り入れてもらうことで、マンション規約の改正にも手が届くようになっていくでしょう!

大勢の人々が、民泊の持つ素晴らしい魅力に気付き、民泊を愛してくれるようになると良いですね。
他にも民泊スタートアップnaviでは、さまざまなタイプの物件で民泊を行う上で必要な情報をまとめています。トップページから検索して、心地良い民泊が行っていけるよう、参考にしてみてくださいね!

まとめ。

【マンションでの守るべき2つの法律。】

  1. 「民法」は、日本で暮らす人々の基本的な「生活のルール」を定めた法律です。
  2. 「区分所有法」は、「共同生活を行うための最低限のルール」をまとめた法律です。

【マンションごとの管理規約と使用細則。】

  1. 管理規約と使用細則は、マンションで人々が気持ちよく暮らすためのルールです。
  2. 「管理規約」は、マンションの独自ルールです。一般的に、「標準管理規約」がベースとされています。
  3. 「使用細則」は、管理規約をより詳細に記したルールです。

【その他のルール。】

  1. 賃貸マンションやアパートでは、更に「借地借家法」が適用されます。
  2. 地域ごとに、自治会や市町村のローカルルールも存在します。

【ルールを把握しよう。】

  1. ルールは、法律⇒規約の順に優先されます。よって、民法で違反とされるものが、管理規約で認められることはありません。
  2. 「管理規約」では、住戸(専有部)は「専ら住宅として利用すること」と定められています。
  3. 「区分所有法」では、「建物および他の住民の利益を害するこういをしてはならない」とされています。

【民泊は規約違反?】

  1. 民泊運営は、管理規約第12条違反として排除されつつあります。
  2. 同マンション内でお教室や事務所の運営が黙認されるのは、「他の住民の利益を害していない」=「クレームが入るような迷惑をかけていないから」でしょう。
  3. 実質的な害がなければ、法律的には、マンションであっても在宅事業は可能です。
  4. しかし、実情として、管理組合や近隣住民の反対の中では、事業運営は難しいでしょう。

【管理規約の改正が必要となる。】

  1. 2015年12月、国土交通省より、民泊認定に「マンション管理規約の改正」が必要であるとの見解が示されました。
  2. 今後、民泊を運営するには、登録に加え、管理規約の提出が必要となる可能性があります。
  3. 管理規約の改正には、管理組合員の4分の3の同意が必要となり、世論が民泊排除の方向に傾いている今、規約の改正は厳しい現状でしょう。
  4. 民泊条例では、「賃貸マンションやアパートの民泊を中心に認定する」「区分マンションでの民泊は限定的とする」、という方針が打ち出されています。
  5. 日本政府は、「ホームステイ型民泊」の規制を緩和する意向で、法律の改正を進めています。
  6. 民泊における法律が緩和されようと、管理組合や近隣住民との折り合いがつけられなければ、運営は難しいものとなります。
  7. 「民泊の悪いイメージを払拭し、良さを伝えていくこと」。それが今、民泊が直面している「最も大きな課題」といえるかもしれません。

【民泊の良さを伝えよう!】

ニュースにあふれる民泊のデメリットばかりでなく、周囲に民泊のメリット/デメリットをきちんと認識してもらいましょう。

民泊のメリット

  1. 手軽に文化交流・国際交流ができる。
  2. 外国人への偏見を払拭し、外国人との相互理解が進み、博愛精神を養える。
  3. 社会のグローバル化に合わせて英語の上達が図れる。
  4. コミュニケーション能力が著しく向上する。昨今、中学や高校の修学旅行で民泊が採用されるようになってきたほど。
  5. 新しい経済の形であるシェアリングエコノミーの推進になる。
  6. ホテル不足を解消し、町に大きなホテルを建てなくて済む。
  7. 民泊文化が世界的に推進することにより、私たちもまた安い値段で快適に宿泊できるようになる。
  8. これらは、古くからある留学生受け入れのホームステイで聞かれるメリットです。
  9. Airbnb(エアビーアンドビー)であっても、これらのメリットを、ホームステイ型民泊であれば活かすことが出来るでしょう。
  10. 世間でトラブルが頻発している民泊の中心は「家主不在型民泊」です。実際「ホームステイ型民泊」でトラブルがきかれることはほとんどないことを理解してもらうとよいでしょう。
  11. 「ゲストのトラブルはホストがすべて責任を負う」という強い意志と覚悟を、示しましょう。
  12. 口先だけでなく、きちんとゲストに対して、責任感を持って接するために、ホームステイ型民泊で、ゲストに寄り添い対応していきましょう。
  13. 管理組合や近隣住民の方たちが安心して民泊を受け入れやすくなるように、ホスト側も妥協案をくみ取り、お互いに気持ちよく過ごすことが出来るように努めましょう。

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