Airbnb(エアビーアンドビー)での副業ブームは、一時期よりは沈静してきました。

急激な伸び率を続けていたホスト数も、2016年5月からは減少カーブに入りはじめています。沈静傾向に入った理由は簡単で、巷で騒がれているほどは稼ぐことができないからです。

「エアビーアンドビーでどれくらい稼げるの?」気になっている人は多いかと思いますが、「稼げる!」「儲かる!」と謳うサイトは嘘や誇張が多いですから、あまりオススメしませんし、真に受けないように気をつけてください。民泊代行業者など、読者をエアビーアンドビー・ホストに引き込む
ことを目的にしたサイトは、「ノリ気にさせること」「(セミナーや代行業を)申し込ませること」が目的で執筆されているため嘘や誇張が多く、また都合の良いことばかりを並べ立てている傾向にあります。

結論から言えば、エアビーアンドビーを営んでもそんなに大きな収入は得られませんし、楽でもありません(収入は少なくとも他の魅力と意義に溢れているので、民泊自体はオススメしますが!)。当記事では、エアビーアンドビーで得られる収入について、リアルな情報を詳しくお届けしましょう。

1 投機型民泊は特に要注意!月収30万円も稼げませんよ!

 

まず真っ先に解説しておきたいのは、投機型民泊における収入の実例です。投機型民泊の志望者はとくに「稼ぐ!」という欲求が強いことと思いますが、実情はあまり稼げないうえ、リスクもとても多いことを知ってください。

1−1.「1泊15,000円×20日=月収30万円!」は現実味のない試算…。

Airbnb(エアビーアンドビー)関連のサイトでよく出てくる試算がこれですよね。

「1泊15,000円で貸せば、月に20日しか予約が入らなくても月収30万円です!不動産賃貸料が10万円だとしても、毎月20万円の収入に!」

この定番な試算は、穴だらけであることにお気づきでしょうか?

非現実的その1:今どき、ファミリー物件でも相場は15,000円ではなく10,000円…。
非現実的その2:月に20日予約を取るのすら、とても難しい…。
非現実的その3:30万円の収益があっても経費がかかるため、残るのは10万円にも満たない。

平均的な運営方法(民泊代行業者に委託して)で平均的な稼働率をマークしても、月収30万円なんて夢のまた夢、10万円すら難しいのが実情なのです。

1−2.ホストは赤字の懸念があるが、民泊代行業者は赤字にならないカラクリ。

民泊代行業者が盛んに新規ホスト参入を促すのは、民泊代行業者が独り勝ちできるカラクリが存在するため。

民泊代行業者は、手助けしたホストの売り上げの30パーセント程度を徴収するのですが、これを「売り上げの〇パーセント」と設定することで、たとえ稼働率が低迷しても民泊代行業者は利益を確保できます。しかしホストはどうでしょう?不動産の費用や光熱費などで10万円以上は支出することになるため、宿泊収入が15万円を切るなら、ホストは赤字に陥るでしょう。

ホスト側は、とてもリスキーなのです!

2 投機型民泊の現実的な収入は?物件タイプ別に詳細解説!

では、投機型民泊はどれくらいの収入が得られるのでしょうか。もちろん、物件のサイズによって収入も支出も異なりますよね。物件タイプ別に、シミュレーションを行ってみましょう。

2−1.ワンルーム物件の収益試算。

まずは1人〜2人用のワンルーム物件について。基本的に、ワンルーム物件での投機型民泊は対費用効果が悪く、かつライバルが多い(ホームステイ型民泊が安い値段で1〜2人を泊めている)ので、経営にはかなりの勇気と戦略が要ります。

2−1−1.2人でも1泊4,000円、月額収入は50,000〜70,000円。

ワンルームタイプの物件の場合、価格相場は一般的に5,000〜7,000円程度と言われていますが、競争が進んでいてその値段では予約を取るのは困難です。1人泊なら3,000円程度、2人泊でも4,000円程度が現実的な相場となっています。まだ下がる可能性も!平均稼働率は日本全体で55パーセント程度ですから、月額収益は50,000〜70,000円くらいが目安と言えそうです。

2−1−2.支出は家賃に左右される。50,000円の物件なら10万円程度の総支出は覚悟を!

月々の支出は物件の家賃に大きく左右されます。家賃は、都心部や人気エリアなら50,000円は下らないでしょう。次に、民泊代行業者を利用するなら、収益の30パーセント程度を差し引かれて20,000円くらい。さらに、光熱費は10,000円前後、通信費(Wi-Fi、ポケットWi-Fi)は7,000円程度と見積もると…?

平均的な稼働率程度では赤字になってしまうことがわかります。そこからさらに、敷金礼金や家財道具費などの先行投資を返済しなければなりません。

2−1−3.確実に利益を出したいなら家賃10,000〜20,000円で物件を見繕うべし!

地方や古民家物件などで、家賃10,000〜20,000万円程度の物件を確保することができるなら、月額20,000円程度を稼ぐことはできるでしょう。または、あなた自身がワンルーム物件の大家さんで、支出無しに物件を工面できるなら、月額30,000〜40,000円程度のビジネスにはなりそうです。

2−2.ファミリー物件の収益試算。

投機型民泊で最も主流なのがファミリー物件。一見、多大な収入が得られそうですが、実際はそうでもない!?

2−2−1.相場は1泊10,000円以下まで下落している!宿泊収益は15万円も難しい…。

ファミリータイプの物件の場合、宿泊価格相場は一般的に15,000〜20,000円程度と言われていますが、これもリアルな値段とは言えません。2016年秋時点の実情は、4人泊で8,000〜10,000円程度が予約の取りやすい価格となっています。これもまだ下がるでしょう。平均稼働率が55パーセント程度ですから、月額収益は12〜13万円程度と言えそうです。

2−2−2.家賃10万円の物件なら、支出総額は15万円を超えてくる!

支出を見てみましょう。まずは家賃ですが、人気エリアのそれなりにしっかりした物件なら、やはり10万円くらいはします。(また、民泊での又貸しを許可する物件は日に日に価格が高騰しており、さらに敷金礼金仲介料以外にも特殊な手数料を数万単位で取るところが増えてきていますから注意してください。)次に、民泊代行業者への手数料が宿泊収益の30パーセント程度…この試算なら40,000円程度徴収され、光熱費はワンルームよりも高く20,000円程度、通信費( Wi-Fi、ポケットWi-Fi )は7,000円程度で見積もると、支出の合計額は15万円を超え、平均程度の稼働率では完全に赤字に陥ることがわかります。

2−2−3.確実に利益を出したいなら、古民家など活用で激安家賃の物件が必須!

ファミリー物件の投機民泊で黒字をキープし続けたいなら、「4人1泊8,000円」の値段で100パーセント近い稼働率を年中通してキープし続ける勝算がないと、厳しいです。または、やはり古民家などを上手く使って家賃20,000〜30,000万円程度で工面してくるか、民泊代行業者に委託せずに自力で運営するなら、勝機も見いだせるでしょう。

いずれにせよ、巷の民泊代行業者が言う試算とはずいぶん異なる実情であることが、おわかりいただけたでしょうか?

2−3.シェアルーム物件の収益試算。

中小の投機家はシェアルームタイプにはあまり関心を示していませんが、実は最も利益を出しやすいのはシェアルームタイプの物件かもしれません。薄利多売となり問い合わせ対応の手間が激増するのですが、民泊代行業者に委託するのならそのネックは解消されます。清掃やシーツ交換に関しては、自分でやらなければ破産してしまいますが…。

※シェアルーム物件とは、ホストの家のリビングにベッドを置いて眠ってもらったり、客間に二段ベッドなどを置き相部屋してもらうタイプのものを指します。ゲスト個々に完全なプライベート空間の無い、簡素なタイプです。

2−3−1.シェアルーム物件は1,500円が相場。3部屋開放すれば宿泊収益は月15万程度か。

シェアルームタイプの物件の場合、1泊2,000〜3,000円が相場と書いているところもありますが、そんなに高い値段は付けられません。妥当な相場は1,500円で、2,000円がギリギリというところ。ゲストハウスのドミトリー(相部屋)が1,500〜2,000円ですから、2,000円を超えると太刀打ちできなくなってしまいます。

3LDKの物件を借りてきて1部屋に4ベッド置き、3部屋×4ベッド=12ベッドを1,500円で提供するとしたら、55パーセント程度の稼働率だと月収14〜15万円程度の宿泊収益目算が立ちそうです。

2−3−2.支出はファミリー物件と同程度。代行業者利用で平均程度の稼働率では、やはり赤字…。

支出についてはファミリー物件とだいたい同じようになるでしょう。家賃は10万円くらい。民泊代行業者への手数料が宿泊収益の30パーセント程度…この試算なら50,000円程度徴収され、光熱費は20,000円程度、通信費( Wi-Fi、ポケットWi-Fi )は7,000円程度で見積もると、やはり毎月30,000円くらい赤字を被る計算になります。

2−3−3.確実に利益を出したいなら人気エリアを狙って自力で管理すべし!

シェアルームタイプの場合、方法によっては利益を確保できる可能性はあります。方法とは、下記の4条件です。

  1. 代行業者に頼まず自力で運営する。または予約管理だけを託し清掃を自分でやる。
  2. 人気エリアに出店する。
  3. 1ベッド1,500円程度(地域最安値)で提供する。
  4. なるべく安く物件を手に入れる。

投機型民泊の利益を圧迫しているのは代行業者への手数料です。できるだけ自力でまかないたいところですが、シェアルームタイプの場合さばかなければならない問い合わせ数が膨大になるので、30パーセント程度のマージンを払っても代行業者に委託する価値はあるかもしれません。しかし、シーツ交換を個々のゲストのチェックアウトごとに外部委託していては破産してしまうので、これは自力でやることが利益確保のための至上命題となります。

また、エリア選びも重要です。ファミリータイプやワンルームタイプの場合は人気エリアは避けたほうが良いのですが、シェアルームタイプの場合、安さゆえに人気エリアでも予約は入りやすいため(民泊は基本的に、安いところから順に埋まるのです)、需要の多い地域に出店するのが向いています。また、シェアルームタイプであれば、日本の平均稼働率を大きく超えることができるでしょう。

この方法論で3部屋12ベッドを提供し、90パーセントの稼働率をあげれば、ホストの実月収も15万円くらいにはなりそうです。

3 ホームステイ型民泊の現実的な収入は?

では続いて、ホームステイ型民泊の収支をシミュレーションしてみましょう。ホームステイ型民泊の場合、あまり大きな利益にはならずとも赤字に陥る心配もほぼ皆無で、「お小遣い程度の額を安全に稼ぐ」といった目的なら、優良なビジネスと言えます。ビジネスの苦手なあなたでも、できるかも?(むしろ、ビジネスチックでない人のほうが向いています。)

3−1.相場は1泊2,000〜2,500円。宿泊収入は月額30,000〜50,000円。

ホームステイ型民泊も相場は下がってきていて、1人1泊2,000〜2,500円程度でないと繁盛するのは難しいです。3,000円では高すぎて予約が入りません。さらにオフシーズンは、1,700〜1,800円程度まで値下げすることも検討しましょう。

この価格で平均程度の稼働率がマークできれば、月の宿泊収益は30,000円を超えるくらいにはなり、さらにカップル客などが時折混じるでしょうから、40,000〜50,000円に届くこともあるでしょう。また、2,000円程度ならば長期滞在者が入ることもけっこうあり、すると100パーセント近い稼働率になるため、50,000円を超えることもあります。

3−2.支出がほとんど無いのがホームステイ型の強み!掛かっても数千円程度。

ホームステイ型民泊の場合、宿泊収益はせいぜい50,000円程度が関の山なのですが、しかし支出がほとんど掛からないので、赤字に陥ることが無いのが最大の強みです!投機型民泊の場合、常に赤字の恐怖におびえ続けなければなりませんが、ホームステイ型民泊ならそうしたストレスとは無縁ですね。

月々の支出内容は、ポケットWi-Fiの通信費が4,000円程度掛かるくらいなものでしょう。光熱費も普段の暮らしよりかさばみますが、それもせいぜい数千円増える程度のレベルで、合計しても10,000円に満たないランニングコストで収まりそうです。

3−3.先行費用も掛からないホームステイ型民泊は、みんなにオススメ!

ホームステイ型民泊は、毎月のランニングコストが掛からないだけではありません。先行費用もほとんど掛からないのです!嫁いだ娘さんの使っていた部屋などがあるなら、民泊に必要なものはそこにほとんど網羅されているので、清潔なバスタオルを3組ほど新調すれば、それだけで事足ります。ポケットWi-Fiなども完備したほうが良いですが、それはあなたのご家族が民泊もてなしに向いているかどうか、お住まいの地域に民泊需要が豊富どうか、見極めてからでも遅くはないでしょう。

月額50,000円程度とは言っても、バスタオル代くらいの投資で毎月50,000円得られる副業というのもなかなかありませんよね。実はホームステイ型民泊は、非常に対費用効果の高い事業なのです。

さらにホームステイ型民泊では、民泊ゲストとの交流で得られる数々のプライスレスなメリットまであるので、他者との交流を苦にしない人たちには本当にオススメできます!(プレイスレスなメリットについては、他のページで熱く詳しく解説しています!どうぞそちらもご覧くださいね。)

4 「稼ぐ」を目的とするなら、こんなアイデアもある!

上述したように、Airbnb(エアビーアンドビー)民泊というのは、実情はそう大きく稼げる事業とは言えません。10,000円払って高級民泊セミナーに参加し、経験豊富な代行業者に委託していても、ほとんどのオーナーは50〜60パーセントの稼働率しか出せず、それでは赤字なのですから、よっぽどビジネス感覚のある人にしか大きな利益は出せない事業なのです。そしてそもそも民泊とは、収入額など気にせずにマイペースに楽しみながら営むことに向いています。

とはいえ、「稼ぐ」ということを主目的に民泊を営みたい人も少なくないことでしょう。どうしてもエアビーアンドビー民泊で稼ぎたいという場合には、巷のノウハウとは違ったアプローチを考える必要がありそうです。

当トピックでは、稼ぐためのアイデアを幾つか具体的に紹介していきましょう。

4−1.シェアルーム物件が、実は最も稼ぎやすい。

上述した内容ではありますが、実はあまり注目されていないシェアルームタイプの物件が、最も稼ぎやすいと言えます。その代り、副業というよりも、本腰を入れて諸々の雑務を背負い込む覚悟は必須ですね。民泊代行業者に委託せず、予約管理も清掃や接客も自分で行うなら、月収(実益)30万円も不可能ではありません。

  1. なるべく安く物件を見繕ってくる。
  2. 民泊代行業者に頼らず経費を節約する。
  3. 1泊1,500円程度に抑えて集客力を上げる。
  4. 需要の豊富な人気エリアを選ぶ。

こうした条件を網羅して毎月20〜30万円の収入を確保し生計を立てているのが、実は地方のゲストハウス・オーナーなのです。沖縄や京都などに多いですが、オーナーも住み込むことでさらに事業コストを節約し、日がな旅行者と交流しながらマイペースに暮らしています。

すると、民泊代行業者のノウハウに倣うよりも、ゲストハウス・オーナーの手法を参考にするほうが、Airbnb(エアビーアンドビー)民泊では利益が出せそうです。

4−2.ゲストハウスを運営しているなら、エアビーアンドビーに掲載してみよう。

逆に、ゲストハウスを運営しているオーナーさんに提唱したいことが、Airbnb(エアビーアンドビー)に掲載するということ。エアビーアンドビーは、民泊だけでなくゲストハウスや旅館の掲載も容認しています。民泊ユーザーには安い値段の宿を探している人が多いため、ヘタなホテル検索サイトに登録するよりも集客力はありますし、手数料も安く(わずか3パーセント)、経費削減にもつながるでしょう。もちろん、ホームページを自作して集客するよりも圧倒的に集客力があるのは、言うまでもありません!

4−3.投機的な民泊をやるなら、発展途上国のほうが稼ぎやすい。

出資だけして代行業者に丸投げするような形態を取るなら、日本国内にこだわらず外国に、特に東南アジアなどの発展途上国で展開するほうが利益を上げやすいようです。

発展途上国は物価がとても安く、場合によっては月額数千円の家賃でファミリー物件が借りられます。清掃代行なども日本の1/10くらいの値段で委託でき、つまりランニングコストが非常に安く済むのです。しかし宿泊価格は1/10にはならず、ワンルームで2,000円、ファミリー物件で5,000円くらいは取れるので、利益率は日本のそれよりもずっと高くなります!

もちろん、海外で起業することのデメリットやハードルもありますから、挑戦できる人はある程度限られてくるでしょう。また、発展途上国はお金持ちな日本人投資家を騙そうとする仲介人も多いので、充分に注意してくださいね。

4−4.安全な先進国でも、海外のほうが稼ぎやすい。

日本は不動産の高い国だということ、ご存じですか?他の国では、日本と同水準の先進国であっても、もっと安く不動産が手に入ります。

ある人は400万円でニューヨークに家を買い、民泊に活用しているとか。賃貸の場合でも、多くの大都市で日本より2〜3割は安く借りることができます。それでいて宿泊価格は日本と同等かそれ以上の値が付けられるため、やはり日本で営むよりも利益率は高くなりそうです。

また先進国の場合、騙そうとする仲介者が少ない点も魅力的ですね。

4−5.物件を持っているなら、「大家さん」の立場に徹するという手も!

もしあなたが空き家物件を所持しているのであれば、あれこれ揃えて民泊経営をすることまではせず、民泊経営をしたがっている人々にその家を貸し出すという携わり方もあります。

多くの賃貸物件は転貸を禁止しているため、民泊起業ブームの昨今、「転貸OK」とすることで不動産価値が上がるのです。家賃が相場より2割くらいは上乗せできますし、埋まりやすくもなるでしょう。そして、民泊経営を自分でやらないのならば、民泊トラブルの数々を背負い込むことはありませんし、諸々の手間暇もかかりません。

収益は家賃のみとなりますが、従来相場より2割高い家賃を安全に稼げるなら、ヘタに赤字のリスクを背負って民泊ホストを行うよりも、賢いビジネスと言えるかもしれませんね。

4−6.食事を付ければ稼働率も利益率も上がる!

ゲストハウスの手法に学ぶことが1つのコツだということは上述しましたね?ホームステイ型民泊なら、食事サービスを上手く活用するのはいかがでしょうか。

4−6−1.激戦区のゲストハウスは、朝食をサービスしているところが多い。

世界各国の激戦区でゲストハウスは、朝食サービスを付けることで競争を勝ち抜いています。中には朝食だけではなく、おやつタイムにケーキのバイキングを付けたり、夕食を付けるところまで!

かといって、ケーキや夕食を付ける代わりに5,000円も取っては意味がありません。ゲストハウスの値段なのにゲストハウス以上のサービスを付けることで、稼働率は上がるわけです。

4−6−2.セルフサービスかつ簡素な朝食なら、手間もコストもほとんど掛からない!

Airbnb(エアビーアンドビー)民泊は手軽さを求めてホストをしている人が多いため、朝食を付けているところはほとんどありませんよね。ならば、手間を掛けずに朝食を付ければ、一挙両得です!

ゲストハウスはどうやっているかというと、「セルフサービス」かつ「簡素な食事」を付けています。トーストとバナナとコーヒー程度でも、ゲストとしては嬉しいもの。ホストとしても、キッチンに食パンとバナナを置き、「ご自由にどうぞ」とプラカードを掲げるだけなら、ほとんど手間になりません。コストも、100円にも満たないハズ。100円未満のコストで「朝食付き!」という個性を付けられるのですから、これは対費用効果バツグンですね。

4−6−3.家族に作るついでに夕食もゲストに出してみる?500円は上乗せできる。

次に夕食を考えてみましょう。夕食はやはり、コストも手間もかかります。とはいえ、主婦が一人いるなら、そう大きく手間が増えることにはなりません。家族に作るついでにゲストにも出せば良いのですから。コストは朝食よりも掛かってしまいますが、それでも200〜300円程度で済むのでは?

夕食を付けるならば、宿泊価格は据え置きでなくても良いでしょう。かといって、1,000円も上乗せしては見向きされなくなってしまいます。コツは、ゲストにとって、「外食するよりも安い」と思ってもらえる上乗せ額にすること。安い定食でも700円くらいはしますから、500円が目安でしょうか。つまり、2,500円程度で「夕食付き!」とするわけです。

これを魅力に感じるゲストは、決して少なくはありません。特に外国人ユーザーの場合、日本の家庭料理に興味を持っている人は多いです。

民泊スタートアップnaviでは、エアビーアンドビーを中心とした民泊に関する情報を、独自の視点からお届けしています。楽しく・ためになる情報が満載ですから、トップページから興味のあるテーマを探し、お役立てください。

まとめ。

【投機型民泊は特に要注意!月収30万円も稼げませんよ!】

  1. 民泊代行業者がよく言う「1泊15,000円×20日=月収30万円!」は現実味のない試算…。相場は15,000円ではなく10,000円弱だし、月20日すら難しいし、収益の半分以上が経費で飛ぶ。
  2. ホストは赤字の懸念があるが、民泊代行者は赤字にならないカラクリがある。だから民泊代行業者は、嘘や誇張を並べてでも新規ホスト参入を盛んに促しているというわけ。

【投機型民泊の現実的な収入は?物件タイプ別に詳細解説!】

  1. ワンルーム物件の収益試算。
    ・価格相場は1人3,000円、2人でも1泊4,000円。平均的な稼働率なら月額収入は50,000〜70,000円。
    ・毎月の支出は家賃に左右される。50,000円の物件なら10万円程度の総支出は覚悟を!つまり平均程度の稼働率では赤字。
    ・確実に利益を出したいならば、家賃10,000〜20,000円で物件を見繕えば、毎月20,000円くらいは手元に残る。
  2. ファミリー物件の収益試算。
    ・相場はもう1泊10,000円以下まで下落している!これで平均的な稼働率だと月額15万円の獲得も難しい…。
    ・家賃10万円の物件なら、支出総額は15万円を超えてくる!つまり平均程度の稼働率では赤字。
    ・確実に利益を出したいならば、古民家など活用して激安家賃の物件が必須!
  3. シェアルーム物件の収益試算。
    ・相場は1泊1,500円。3部屋×4ベッド=12ベッド提供すれば、平均的な稼働率でも宿泊収益は月15万円程度。
    ・支出はファミリー物件と同程度。代行業者利用で平均程度の稼働率では、やはり赤字に陥る…。
    ・確実に利益を出したいなら、「代行業者に頼まず自力で運営」「人気エリアに出店」「1ベッド1,500円程度(地域最安値)」「なるべく安く物件を手に入れる」この方法論で3部屋12ベッドを提供し、90パーセントの稼働率をあげれば、ホストの実月収も15万円くらいにはなりそう。

【ホームステイ型民泊の現実的な収入は?】

  1. 相場は1人1泊2,000〜2,500円。2人客や長期滞在者の来訪も加味して、宿泊収入は月額30,000〜50,000円。
  2. 毎月のランニングコストがほとんど無いのがホームステイ型民泊の強み!掛かっても数千円程度。
  3. ランニングコストどころか先行費用も掛からないホームステイ型民泊は、みんなにオススメ!

【「稼ぐ」を目的とするなら、こんなアイデアもある!】

  1. ほとんど誰も注目していないが、シェアルーム物件が実は最も稼ぎやすい。ただし上述した4か条を満たす必要はある。
  2. ゲストハウスを運営しているなら、エアビーアンドビーに掲載するのがオススメ。集客力が高く手数料も少ない。
  3. 投機的な民泊をやるなら、発展途上国のほうが稼ぎやすい。物価が安いため経費がかなり抑えられるのに、宿泊価格は日本とそんなに違わないため。
  4. 安全な先進国でも、海外のほうが稼ぎやすい。日本は不動産の高い国で、他先進国では2〜3割安い家賃で借りられる。そのうえ日本よりもやや高い価格設定にできる。
  5. 物件を持っているなら、「大家さん」の立場に徹するほうが賢いかも?民泊ホスト特有のトラブルも雑務も背負わずに、相場より2割ほど高い家賃が稼げる。
  6. 食事を付ければ稼働率も利益率も上げられる!
  7. 激戦区のゲストハウスは、朝食をサービスしているところが多い。
  8. 「セルフサービス」かつ「簡素な朝食」なら、手間もコストもほとんど掛からない!
  9. 家族に作るついでに夕食もゲストに出してみるのはどう?500円は上乗せできる。

コチラも要チェック!【民泊スタートアップnavi実践マガジン】好評配信中!

ネット上では公開できない超実践的ノウハウや、民泊業界の最新情報を配信!セミナー動画、音声講座、メール講座を今なら無料でプレゼント!

メールアドレス
お名前(ハンドルネーム可)