Airbnb(エアビーアンドビー)経営による副業がちょっとしたトレンドになったのが2015年。2015年初頭くらいまではたしかに、なかなか割りの良いビジネスといえたエアビーアンドビー民泊ですが、2016年にはもう稼働率が5割を切り、ライバル物件は氾濫し・・・と厳しい状況となってきました。特に東京都内は、「最も儲かる!」というフレコミにつられて参入ホストが激増し、かえって収益の上げづらいエリアに成り下がってしまっています。赤字に苦しみ、アタマを抱えているホストさんも少なくないことでしょう。

このままエアビーアンドビーは下火となってしまうのでしょうか?激戦区の東京都内で勝ち抜くには、何か秘策があるのでしょうか?

今回はそんな切り口から、どこよりも詳しくわかりやすく、徹底解説を試みていきます。

1 都内のエアビーアンドビー実績データベース!2016年11月版。

民泊

まずは客観的データとして、東京都内のAirbnb(エアビーアンドビー)における掲載民泊件数や稼働実績をデータベース化してみましょう。

1−1.東京都内の掲載件数:前月比1.5パーセント増の15,612件。

2016年11月1日段階での統計結果ですが、Airbnb(エアビーアンドビー)東京都内の総掲載物件数は15,612件。これは前月比1.5パーセントの微増です。30,000件を超える日本の総物件数のおよそ半分が、東京都内にある計算!

地域別に見てみましょう。物件数が最も多いのは新宿区で3,300件。これだけで日本の総数の1/10!次点は渋谷区で2,190件、さらに港区の1,282件、豊島区の1,129が続いています。港区は六本木の所在地、豊島区は池袋の所在地ですね。

1−2.新規物件の増加状況:葛飾区や足立区など、下町地区での進出が盛ん。

前月比で見た場合にもっとも高い伸び率を示した地域は、12.2パーセント増の葛飾区(計185件)。2番目は足立区で、9パーセント増(計206件)。江戸川区が8.3パーセント増(計196件)で続き、文京区が7.5パーセント増(計259件)の4位です。

上位3エリアはいずれも「下町」と呼ばれる東東京地区。渋谷や新宿は激戦区化しすぎていると察知し、新規ホストには敬遠されはじめているもよう。

1−3.東京都内のエアビーアンドビーホスト数:前月比2.3パーセント増の7,060名。

同じく2016年11月1日時点で、東京都内のAirbnb(エアビーアンドビー)ホスト数は7,060名となっています。前月比2.3パーセント増。地区別では、新宿区が1,583名で最多。2番目は渋谷区で1,335名、港区が800名で3番目、豊島区が625名で4番目。物件数の順位と同じですね。

注目すべきはホスト数と物件数の割合でしょう。ホスト数7,060名に対し物件数が15,612件ですから、多くのホストが複数物件を掛け持ち経営していることが見てとれます。特に新宿は掛け持ちホスト数が多く、本腰を入れている手ごわいライバルが多いエリアと言えそう。

重要ポイント1:新宿はもうホストが飽和しすぎていて厳しい。

1−4.東京都内のエアビーアンドビー稼働率:前月比5.1pt増の62.3パーセント。

皆さんが最も気になっているであろう、稼働率はどうでしょうか?2016年10月の東京都内の稼働率は、前月と比べて5.1パーセント増となる62.3パーセント。1ヵ月31日のうち20日ほど埋まったという計算になります。

地域別で見てみると、最も稼働率が高いのは、物件数・ホスト数も最多の渋谷で76.2パーセント。2番目は新宿ではなく中央区の69.6パーセント、3番目に千代田区の68.5パーセント、港区の68.2パーセントが4番目にランクイン。2位から4位までは僅差ですね。同じような割り合いで埋まるというのも面白いものです。

物件数で2位の新宿が、稼働率ではトップ5に入っていません。飽和しすぎているゆえに振るわないか、または経営者サイドの読みよりもゲストユーザーからのニーズが低いことが考えられます。さらに中央区、千代田区という並びを見ると、既存の定番地区(新宿・港・豊島)でも新興地区(下町地区)でもないということで、ホストやAirbnb(エアビーアンドビー)のコンサルタントはゲストユーザーの動向を読み切れていない様子。

1−5.東京都内のエアビーアンドビー平均宿泊価格:全タイプ平均は7,657円。

では最後に、これもホストの皆さんが気になっているでろう、平均価格について。2016年11月30日時点での都内Airbnb(エアビーアンドビー)物件の平均宿泊価格は、下記のとおりです。

  • まるまる貸し切りタイプの平均:8,855円。
  • 個室タイプの平均:4,789円
  • シェアルームタイプの平均:3,071円。
  • 全タイプの平均:7,657円。

こうしてみるとやや高いように感じますが、やはりこのまま鵜呑みにするのは危険!というのも、統計上の平均値というのは、とびぬけて高い数値を持ついくつかの人々によって実情の平均値よりも引き上げられてしまうのです。(「日本の平均貯蓄額は3,000万円」などというニュースが実情を表していないのと同じですね。)

実情としては、まるまる貸し切りタイプで8,400円、個室タイプで3,000円、シェアルームタイプで1,500円程度。

2 価格面から考える、都内を勝ち抜く経営ポイント。

民泊

さて、都内Airbnb(エアビーアンドビー)の稼働実績を見て、あなたはどう感じましたか?正直、数字を見ただけではそこから経営戦略を割り出すのは困難です。物件数・伸び率と稼働率とが食い違っていることからもわかりますね。

ではどうしたら良いのでしょうか?ここからは数字だけでなく、世相を総合的に読んでいくことが重要になってきます。

2−1.超高額物件と格安物件の二極化が進んでいる!

まず、都内のAirbnb(エアビーアンドビー)物件に見られる傾向として、超高額物件と格安物件との二極化が進んでいます。これは、「1泊10,000円程度のホテルっぽい内装の部屋」というこれまで日本で主流だったタイプの物件において、稼働率が苦戦している結果を踏まえてのものでしょう。

重要ポイント2: 超高額物件と格安物件の二極化を把握しよう。

2−2.民泊代行業者のセオリーを真に受けても、都内の競争には勝てないということ。

日本のAirbnb(エアビーアンドビー)市場で主流を担ってきた「1泊10,000円程度のホテルっぽい内装の部屋」。

この手の部屋づくりを推奨してきたのは、エアビーアンドビーの経営やコンサルのプロであるはずの民泊代行業者なのですが、つまり彼らのセオリーを採用しても、東京都内のエアビーアンドビー経営では上手くいかないことがわかります。

重要ポイント3:民泊代行業者のセオリーを真に受けても、都内の競争には勝てない。

2−3.「平均価格」ではなく「勝てそうな価格」で勝負することが重要!

民泊物件の値段設定をする際は、「平均価格」ではなく「勝てそうな価格」を設定することが重要!平均価格では埋もれてしまいます。Airbnb(エアビーアンドビー)サイトの示す「スマートプライシング(エアビーアンドビーサイトの価格提案システム)」も平均価格をもとに算出しているようで、この提案をそのまま採用しても稼働率を上げることは難しそう。

重要ポイント4:「平均価格」ではなく「勝てそうな価格」で勝負するべし!

2−3−1.「価格の安い物件から埋まる」という傾向がある。

Airbnb(エアビーアンドビー)は、バックパッカーや発展途上国民など節約派のユーザーが多く、価格の安いものから埋まっていく傾向が。民泊ホストとしては、この実情を把握しておいたほうが良いです。

そして、低価格帯の物件動向を調べてみると・・・?

重要ポイント5:価格の安い物件から埋まる傾向があることを把握しよう。

2−3−2.「まるまる貸し切り」ですら、1,200円以下の物件が19件も!

驚くなかれ!なんと今どき、東京都内のAirbnb(エアビーアンドビー)物件には、「まるまる貸し切り」タイプの物件でさえも、1,200円を切るものが19件もあります!

これはもちろん、「1,200円まで下げなくては部屋は埋まらない」という意味にはなりませんが、しかしこれほどにも価格破壊が起きているという実情を、私たち民泊ホストは受け止めなくてはなりません。

2−3−3.「まるまる貸し切り」の場合、少なくとも8,800円以下にはすべき。

では東京都内かつ「まるまる貸し切り」物件でAirbnb(エアビーアンドビー)を勝ち抜く場合、いくらくらいの値付けが必要なのでしょうか?

考慮すべきは、東京都内の「まるまる貸し切り」物件の平均価格が8,800円ほどであるということ。民泊代行業者やノウハウサイトは「1泊15,000円は取れる」と言いますが、それでは予約は埋まるはずもなく、10,000円でさえも厳しいのです。

安さの上位50パーセントに食い込むためには、最低でも平均値よりは安くする必要がありますから、少なくとも8,800円よりは安くしましょう。閑散期は稼働率が35パーセントくらいまで下がるので、さらなる値下げも視野に入れておく必要があります。

重要ポイント6:「まるまる貸し切り」は8,000円以下には下げたい。

2−3−4.「個室」タイプでも1,200円以下が都内に17件もある!

次は「個室」タイプについて。「個室」タイプについても、東京都内には1,200円以下の物件が17件も!これも、「すなわち1,200円まで下げよ」という論法にはなりませんが、「個室1泊4,000円が相場」などと考えているなら、激戦にはとうてい勝ち抜けません。

2−3−5.「個室」タイプの場合、2,800円以下には下げるべき。

では具体的に、いくらくらいに値付けすれば良いのでしょうか?

Airbnb(エアビーアンドビー)東京都内の「個室」タイプについては、スマートプライシング(エアビーアンドビーサイトの価格提案システム)ですら2,800円を切る価格推奨が多くなってきました。

つまり、少なくとも2,800円までは下げなければ埋もれてしまうと考えましょう。しかし、計算上はそれでようやく平均稼働率をマークできるにすぎないので、70パーセント80パーセントの稼働率を目標に掲げるならもっと下げる必要がありそうです。

なお、2人泊の場合は「+1,200円」程度を目安に。

重要ポイント7:「個室」は2,800円以下には下げたい。

2−3−6.「シェアルーム」タイプでは1,200円以下が44件。

最後は「シェアルーム」タイプです。「シェアルーム」タイプは、Airbnb(エアビーアンドビー)東京都内には1,200円以下の物件が44件。「シェアルーム」タイプはいよいよ、1,000円近い価格まで値崩れが起きてきたようです。

2−3−7.「シェアルーム」タイプの場合、1,500円以下には下げるべき。

「シェアルーム」タイプの場合、「個室」タイプの価格も考慮して価格設定しなければなりません。「個室」タイプは2,000円を切るものが多くなってきたので、「シェアルーム」で2,000円では見向きもされないでしょう。さらにライバルとの競争を勝ち抜くことを考えると、1,500円以下には下げておかないと厳しそう。

重要ポイント8:「シェアルーム」は1,500円以下に下げたい。

2−3−8.何気に最も収益を出しやすいのは「シェアルーム」タイプかも?

「シェアルーム」タイプともなるといよいよ、1泊1,000円ばかしのはした金にしかならず、眼中にないホストが多勢であることでしょう。

しかし、客間にダブルベッドを2つ=計4ベッドを置いてすべて埋まれば、1ベッド1泊1,500円でも計6,000円の収益が見込めます。1ベッド1,000円でも計4,000円となり、「個室」タイプの収益見込みよりも高いです。

何気に、最も収益を出しやすいのは「シェアルーム」タイプかも?

重要ポイント9:意外にも、「シェアルーム」タイプが最も利益を出しやすい。

2−3−9.「地域によって相場は違う」などとは考えないほうが良い!ゲストは多少のエリアの妥協をする。

最後に、すべての物件タイプについてあてはまる注意ポイントを。

価格については、「地域によっても相場は違うだろう!」と反論したくなる人もいることでしょう。しかし、(東京都内という範囲内に限定するなら)地域差はあまり考えないほうが良いです。というのも、旅行者、特に安さを重視している旅行者は、地域については多少の妥協をするから!

特に東京は、30分もあれば多摩地区を除いてほとんど移動することができてしまいます。そのため、渋谷に用事があっても赤羽に半値の物件があれば、赤羽のほうを選ぶゲストは少なくありません。わかりますか?渋谷のホストは渋谷エリアの相場だけを気にすればよいわけではなく、赤羽や中野など、他の地域の価格も気に留めておく必要があります。

重要ポイント10:同じ都内においては「地域によって相場は違う」とは考えないほうが良い。

3 高額物件ではどう勝負する?

民泊

Airbnb(エアビーアンドビー)市場では、民泊物件の相場下落と同時に、超高額な物件も増えてきています。「ユニークな物件に泊まれる」というエアビーアンドビーのコンセプトに対し、あまり面白い回答を出してこれなかった日本のエアビーアンドビー市場ですが、ここにきて台頭してきた答えは、もともと日本の経済業界が得意としていた「高級路線」だったようです。

3−1.プール付きの物件からグランドピアノのある物件まで!超高級物件が増えてきている。

Airbnb(エアビーアンドビー)のリスティング(施設の詳細ページ)一覧を眺めているだけでは超高級物件の台頭はピンとこないのですが、インターネットで「エアビーアンドビー 人気」などと検索してみると、ユニークな超高級物件を特集している記事がいくつも見つかるでしょう。

  • バカンス感満点のプール付きの物件。
  • 超オシャレなデザイナーズマンション。
  • グランドピアノの置いてあるセレブ宅。
  • 10人超が泊まれる大型ログハウス。
  • 東京の夜景を独占できる高層タワーマンション。
  • 日本刀や掛け軸など徹底的に和なインテリアにこだわった物件。

と、こんなあんばいで、高級感あふれる個性的な物件は増えてきています。中には10万円を超えるような高価格のもの!

3−2.「稼働率を上げる」のではなく、「低い稼働率でも儲けを出す」という発想。

いくら個性的で魅力的だからといって、10万円もするような物件が高い稼働率を叩き出すことができるのでしょうか?答えはNOです。こうした超高級物件のホストたちは、「稼働率を上げること」ではなく、「低い稼働率でも儲けを出すこと」に戦略を転換しているもよう。

こうした「戦略の大胆な転換」は、都内のAirbnb(エアビーアンドビー)に限らず、ビジネスを成功させるうえでは重要なポイントと言えます。

重要ポイント11:「稼働率を上げる」のではなく、「低い稼働率でも儲けを出す」という発想は有効。
重要ポイント12:「戦略の大胆な転換」はビジネス成功のセオリー。

3−3.超高級物件を真似しても、収益的に成功するとは限らない・・・。

しかしこの超高級志向、真似をしても上手くいくとは限りません!そもそも、物件をこしらえるために莫大な資金が必要となります。それが都内ともなれば、億単位にもなるでしょう。

実際問題として、こうした超高級物件のホストたちは、Airbnb(エアビーアンドビー)経営のためにイチから建てたわけではないことが多いです。もともと、自分たちの休暇用の別荘や趣味目的で個性的物件を建てただけで、これまであまり使わずに眠らせてしまっていたものを、エアビーアンドビーという流行を上手く利用して貸し出すようにした経緯の人が多いもよう。

建てるのに1億円も掛かっているなら、たとえ1泊10万円でお客が入ったとしても、まったく黒字にはなっていないでしょう。「出費を減らせた」だけなのです。

3−4.「個性的」という部分は真似る価値あり!

Airbnb(エアビーアンドビー)経営において、1億円も掛けて超高級物件を調達するのはあまり有効な戦略とは言えませんが、「個性的な物件を貸し出す」という点は真似する価値がありそう。結局、「ちょっとオシャレな10,000円くらいの物件」を価格や内装で少しいじっても、競合する物件は東京都内に山とあり、劇的に稼働率を上げることはできません。では、横浜に泊まろうとしていた人を振り向かせるくらいユニークな個性を打ち出すのは、どうでしょうか?

たとえば、日本は特に、パーティ可能な民泊物件が少ないので、とにかくドンチャン騒ぎを許可してくれるような不動産物件を探してくるのは面白そう。繁華街や商業兼用物件などを当たれば、見つけられないこともないでしょう。

他には、トトログッズで埋め尽くしてみたり、ピカチュウグッズ、マリオグッズで埋め尽くしてみたりするのも面白いかもしれません。あなたがアニメフィギュアやサッカーチームのグッズなどの収集癖を持っているなら、それを生かすのも手です。

こうしたアイデアならそう高い資金は必要ありませんし、1泊20,000円程度の額なら泊まりたがるゲストも少なくないはず。

重要ポイント13:「個性的な物件」は採用する価値あり。

3−5.高稼働率の難しい高額物件は、宣伝がカギを握る!

たとえば上記のように、トトログッズで埋め尽くした物件を1泊20,000円で貸し出しても、毎月80パーセントの稼働率をマークするのは難しいと思われます。ではどうすればよいのでしょうか?稼働率を上げて収益を増やすには、効果的に宣伝をしてみては?

「20,000円出しても泊まりたい!」と感じる人が100人に1人しかいないとしても、その物件を100万人の人に知ってもらえたなら、10,000人の行列ができる可能性があります。資金があるなら、広告を出すのも良いでしょう。資金がないなら、誰かマスメディアの友人や親戚を探して取り上げてもらったり、またはFacebookなどのSNSを使って自ら宣伝していく手も。

重要ポイント14:広告、マスメディア、SNSなど用いて宣伝しよう。

4 そもそも「勝ち抜く」のが難しいエアビーアンドビー業界・・・。

民泊

Airbnb(エアビーアンドビー)民泊業界というのは、そもそも、「勝ち抜く」(大きな利益を出す)のが難しい業界なのです。

「1円でも多くの利益を!」「1パーセントでも高い稼働率を!」と血まなこになっているホストさんには、少し悲しいお話かもしれません。しかし、これは民泊のホストをするうえでとても重要なことなので、目を背けずに知っておきましょう。

4−1.稼働率を上げるには値段を下げるか、または大きな資金が必要となる。

ここまで読んできてお気づきの方も多いことでしょうが、基本的に、Airbnb(エアビーアンドビー)で稼働率を上げるには、値段を下げるか、または大きな資金が必要となります。「渋谷でやりさえすれば今でも70パーセントはマークできるよ」と言うかもしれませんが、その渋谷に民泊可能物件を借りてくるには、千葉の房総で物件を借りるよりも何倍もの費用が掛かるわけです。グランドピアノを置くにしても、プールを置くにしても、やはり大きな資金が必要。

4−2.月の売り上げが30万円でも月の支出が25万円だったら、「勝った」と言える?

言い換えますが、稼働率が80パーセントに上がって、月の売り上げが30万円になったとしても、毎月の支出が25万円であったり、先行投資が1億円も掛かっていたのでは、それはAirbnb(エアビーアンドビー)経営において「勝った」とは言えないかもしれません・・・。

4−3.民泊業界の状況は変化してきていることを知るべし!儲かったのは2015年初頭くらいまで。

2014年頃、ギリギリ2015年初頭くらいまでは、たしかにAirbnb(エアビーアンドビー)はなかなか利益の出るビジネスではありました。それは、ゲストユーザーからの需要に対して、民泊物件の供給が少なかったためです。そのため、あまり努力や工夫をしなくても、高い価格設定にしても、集客がにぎわいました。しかし今はもう、日本の民泊物件は完全な競争過多・・・。

また、民泊向け不動産の値段や民泊運営コストも以前より高騰しています。民泊によって不動産ニーズが増したことで、特に部屋数の多い物件や転貸を気にしないオーナーの物件が値上がりしているのです。

もう一つの大きな変化が、民泊代行業者の台頭。彼らが「代行業者に委託する」という手法を普及させたため、民泊経営にはさらに「代行手数料」というコストが掛かるようになり、これが民泊ホストの収益をかなり圧迫しています。競争が激化したために揃えなければならない家具家電の質・種類も増えていますね。

極めつけは、底を知らない価格破壊!ホームステイ型ホストはいくら価格を下げても赤字にはならないため、彼らが民泊業界の相場をどんどん押し下げていきます。

ですから、「私はエアビーアンドビーで月収100万円稼いだ!」という人の話を真に受けても、同じように儲かるわけではないのです。

重要ポイント15:エアビーアンドビーが儲かるビジネスだったのは2015年初頭くらいまで。

4−4.結局、勝ち抜くのは古参のホストだけ?

Airbnb(エアビーアンドビー)民泊というビジネスのシステムを考えると、結局、「高稼働率&高実利益」をマークできるのは、2014年頃から参入している古参のホストだけかもしれません。渋谷の不動産がまだ安値で借りられた時代から、民泊代行業者など利用せず営んでいる人です。エアビーアンドビー民泊の集客はカスタマーレビューの数で左右されやすい面も強いので、そうした意味でも古参ホストが有利となります。

それ以外の人々は、どうしても「高収益でも高支出」にならざるをえず、「勝ち組!」と笑えるほど豊かな実利益を得るのは難しいでしょう。無理ではないにしても、相当なビジネス手腕や運が必要でしょうね。

4−5.その古参ホストとて、安泰とは言えない!

そんな古参ホストの人たちも、決して安泰とは言えません。全体の稼働率はまだ下がり続ける可能性があり、同時に宿泊相場も下がり続ける可能性があります。

また、日本はAirbnb(エアビーアンドビー)民泊に対する向かい風が強く、急に民泊を禁止とするマンションが出てきたり、自治体から差し止められるケースも増えていくでしょう。日本政府の基本方針としては民泊は規制緩和に進みますが、民意の抵抗によってエアビーアンドビーホストの、特に投機型ホストの肩身はどんどん狭くなっていきそうです。

重要ポイント16:投機型民泊ホストに安泰な人はいない!

4−6.ホームステイ型のホストは「安定経営」なら続けられる。

価格の下落がどんなに進んでも、赤字の恐怖にさいなまれないホストがいます。それは、ホームステイ型のホストの面々。もちろん、ライバルの増加や相場の下落によってホームステイ型ホストの収入も減っていきますが、ホームステイ型の場合は支出がほとんどないため、赤字に陥ることはありません。月収30,000〜50,000円程度の実収入はこれからも保てる可能性は高く、するとひょっとすると、最大の勝ち組は、ホームステイ型ホストかも?

結局、シェアリングエコノミーの1つである民泊というものは、どうしても「低コストだけど低収益」という方向に進んでいくので、大きな利益を期待できるものではないのです。

重要ポイント17:最大の勝ち組は、赤字に苦しむことなく3〜5万円程度の月収をキープできるホームステイ型ホストかも。

民泊スタートアップnaviでは、他にもエアビーアンドビー経営のノウハウを多角的にわかりやすく解説しています。民泊代行業者に依存しきっている人は、独自に経営できるよう、トップページから必要な記事を探して、民泊経営に詳しくなってください。

まとめ。

旅行

【都内のエアビーアンドビー実績データベース!2016年11月版。】

  1. 東京都内の掲載件数:前月比1.5パーセント増の15,612件。これは日本の物件総数の半数近くを占める。
  2. 新規物件の増加状況:葛飾区や足立区など、下町地区での進出が盛ん。新宿渋谷の激戦区は敬遠されはじめている。
  3. 東京都内のホスト数:前月比2.3パーセント増の7,060名。物件数との比較から、複数の物件を掛け持ちしているホストが多いことがわかる。
  4. 東京都内の稼働率:前月比5.1パーセント増の62.3パーセント。
  5. 東京都内の平均宿泊価格:まるまる貸し切りタイプの平均…8,855円。個室タイプの平均…4,789円。シェアルームタイプの平均…3,071円。全タイプの平均…7,657円。

【価格面から考察する、都内を勝ち抜く経営ポイント。】

  1. 超高額物件と格安物件の二極化が進んでいる!これは、日本で主流の「1泊10,000円程度のホテルっぽい内装の部屋」タイプの物件において、稼働率が苦戦していることの現れ。
  2. つまり、民泊代行業者のセオリーを真に受けても、都内での競争には勝てないということ。
  3. 「平均価格」ではなく「勝てそうな価格」で勝負するのが重要ポイント!平均価格よりもスマートプライシングの価格よりも低めに。
  4. 「価格の安い物件から埋まる」という傾向があることを把握しておこう。
  5. 衝撃的!「まるまる貸し切り」ですら、1,200円以下の物件が都内に19件も!
  6. 「まるまる貸し切り」の場合、少なくとも8,800円以下にはすべき。
  7. 「個室」タイプでも1,200円以下の物件が都内に17件もある!
  8. 「個室」タイプの場合、少なくとも2,800円以下には下げるべき。
  9. 「シェアルーム」タイプでは1,200円以下が都内に44件。
  10. 「シェアルーム」タイプの場合、1,500円以下には下げるべき。
  11. 何気に最も収益を出しやすいのは「シェアルーム」タイプかも?1泊1,000円でも1部屋に4ベッド置けば1日4,000円。「個室」より高収入。
  12. 「地域によって相場は違う」などとは考えないほうが良い!旅行者は多少のエリアの妥協をするため。

【高額物件ではどう勝負する?】

  1. プール付きの物件からグランドピアノのある物件まで、超高級物件が増えてきている。
  2. 「稼働率を上げる」のではなく、「低い稼働率でも儲けを出す」という発想がポイント。
  3. 超高級物件を真似しても、収益的に成功するのは難しい・・・。
  4. 「個性的」という部分は真似る価値あり!パーティ可能物件を提供したり、トトログッズで埋め尽くしてみたり。
  5. 高稼働率の難しい高額物件は、宣伝がカギを握る!広告を出す、メディアに掲載してもらう、SNSで広める、など。

【そもそも「勝ち抜く」のが難しいのが、エアビーアンドビー業界・・・。】

  1. 基本的に、稼働率を上げるには値段を下げるか、または大きな資金が必要となる。
  2. 月の売り上げが30万円でも月の支出が25万円だったら(=実利益5万円)、「勝った」と言えるのだろうか?
  3. 民泊業界の状況は変化してきていることを知るべし!儲かったのは2015年初頭くらいまで。
  4. 結局、安い不動産を仕入れられ、レビューを積み上げている古参のホストが圧倒的に有利。
  5. その古参ホストとて、安泰とは言えない!民泊業界は民意の逆風が強く、また、稼働率や相場価格はまだ下落の懸念がある。
  6. ホームステイ型のホストは、月収30,000〜50,000円程度の「安定経営」なら続けられる。重要ポイント1:新宿はもう、民泊ホストが飽和しすぎていて厳しい。
    重要ポイント2:超高額物件と格安物件の二極化の流れを把握しよう。
    重要ポイント3:民泊代行業者のセオリーを真に受けても、競争には勝てない。
    重要ポイント4:「平均価格」ではなく「勝てそうな価格」に設定するべし!
    重要ポイント5:「価格の安い物件から埋まる」という傾向があることを把握しよう。
    重要ポイント6:「まるまる貸し切り」タイプは8,000円以下には下げたい。
    重要ポイント7:「個室」タイプは2,800円以下には下げたい。
    重要ポイント8:「シェアルーム」タイプは1,500円以下には下げたい。
    重要ポイント9:意外なことに、「シェアルーム」タイプが最も利益を出しやすい。
    重要ポイント10:同じ都内においては「エリアによって相場は違う」とは考えないほうが良い。
    重要ポイント11:「稼働率を上げる」のではなく、「低い稼働率でも儲けを出す」と発想するのは有効。
    重要ポイント12:「戦略の大胆な転換」はビジネス成功のセオリーの1つ。
    重要ポイント13:「個性的な物件」は日本は少ないので採用する価値あり。
    重要ポイント14:広告、マスメディア、SNSなど用いてどんどん宣伝しよう。
    重要ポイント15:エアビーアンドビーホストが大きく儲かったのは2015年初頭くらいまで。
    重要ポイント16:懸念材料はとても多く、投機型民泊ホストに安泰な人はいない。
    重要ポイント17:最大の勝ち組は、赤字におびえることなく3〜5万円程度の月収をキープできるホームステイ型ホストかも。

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