「長期なので、もう少し安くできませんか?」
「子供も一緒に泊まりたいんですが、子供料金はありますか?」

Airbnb(エアビーアンドビー)でホストをしていると、ゲストからのお問い合わせで、料金の値引きを交渉されたり、子供料金の有無をきかれることがあります。通常の予約では、設定した宿泊料金でしか予約を受けられませんよね。そんなときは、スペシャルオファーを使って、ゲストの予約をゲットしちゃいましょう!

スペシャルオファーの機能を使う・使わないに関わらずですが、競争過多時代のエアビーアンドビーで多くの予約を獲得するには、臨機応変に値下げをすることが不可欠になってきました。設定した価格をそのまま放置したりせずに、周辺相場、時期、相手に合わせて柔軟に対応していくとよいですね。

1.「スペシャルオファー」は、一回限りの特別料金。

Airbnb(エアビーアンドビー)では、「スペシャルオファー」という特別料金の設定ができます。これは、ホストからゲストに対して、「今回限りの特別料金」を提示するものです。日本では、あまり聞きなじみのない言葉ですが、海外ではよく使われているようですので、覚えておきましょう。

2.「問い合わせ」のゲストにだけ提示できる。

このスペシャルオファーは、「問い合わせ」をしてきたゲストに対してのみ、提示することが出来ます。「今すぐ予約」や「予約リクエスト」では、あらかじめ設定した料金での予約になり、スペシャルオファーの提示はできません。「お問い合わせ」から「予約」に繋げるために、上手にこのスペシャルオファーを利用しましょう!

2−1.問い合わせから予約に繋げれば、検索順位もUP!

「問い合わせ」のゲストが「予約」をしてくれることは、ホストにとって、そのゲストからの収入を得るということだけでなく、「検索順位をUPする」というメリットもあります。ひとつひとつの「問い合わせ」を「予約」に繋げていくことで、更に多くのゲストの目に留まるようになり、稼働率(収入)UPに繋がるのです。

3.どんな時に使うの?

スペシャルオファーは、以下のような場合に利用するとよいでしょう。

  • (長期滞在や閑散期などで)ホスト側から割引を申し出る場合。
  • ゲストからの割引交渉に応じる場合。
  • ゲストに子供が含まれていて、子供料金で宿泊してもらう場合。
  • ゲストが友人・知人で割引をしてあげる場合。
  • リピーターやお得意さんに感謝価格を提示してあげる場合。
  • キャンペーン価格を提示したい場合。

4.スペシャルオファーの利用方法。

スペシャルオファーは、以下の方法でゲストに提示します。

  1. お問い合わせのゲストの「メッセージ」スレッドを開く。
  2. スレッド上部の「スペシャルオファーを送る」を選択する。
  3. 料金の総額を入力する。

4−1.入力金額は、「1泊あたりの宿泊料金」ではなく、「支払い総額」を。

スペシャルオファーで入力する金額は、1泊あたりの宿泊料金ではなく、人数超過料金、清掃料金を含めた「支払い総額」です。(ゲストサービス料と税金は含みません。)これを間違えてしまうと、たとえば、「本来ならば20,000円の収入になるはずだった予約を1泊分の3,000円で受けてしまった」というようなことにもなりかねませんから、充分な理解と注意が必要ですね。

この入力金額には、それ以外に特に決まりはなく、割引額も、「10%割引」「5,000円引き」など、ホストが自由に決めて構いません。

「清掃料金」は、加算し忘れやすいので、特に注意してください。普段は、それぞれ別の枠に入力している料金なので、つい宿泊料金(×宿泊日数)分だけを入力してしまいそうになるかもしれませんが、しっかり計算して間違いのないように気をつけましょう。

たとえば、いくつか例をあげてみます。

  1. 「1泊3,000円」「5泊」「大人ひとり子供ひとり」子供料金を半額とし、清掃料金なしの場合。(3,000円×5泊×1人)+(1,500円×5泊)=17,500円
  2. 「1泊3,000円」「3泊」「大人2人」「清掃料金5,000円」人数超過料金は、ひとり2,000円とし、閑散期なので、「2,000円割引」をしてあげる場合。(3,000円×3泊)+(2,000円×3泊)+5,000円−2,000円=18,000円
  3. 「1泊3,000円」「25泊」「大人ひとり」長期なので、少し割引してほしい!と頼まれ、10%割引してあげる場合。(通常の長期割引は28泊からのため、25泊では長期割引適用外。)(3,000円×25泊)×90%=67,500円

5.スペシャルオファーを送っただけでは、予約確定にはならない。

スペシャルオファーを送っただけでは、予約は確定されません。ホストの提示したスペシャルオファーに対して「ゲストがOKした時点で」初めて予約が確定になります。

送信(提示)しただけでは予約が確定しないということは、カレンダーもブロックされず、同じ日程に他の予約リクエストや問い合わせが入ってくる可能性もありますので、注意してください。

6.同じ日程で、複数のゲストに送ることが可能。

またスペシャルオファーは、一度に複数のゲストに送信することも可能です。同じ日程での問い合わせが来た場合、複数ゲストに対してスペシャルオファーを送り、早い者勝ちで予約を確定する、という方法も良いでしょう。

その際は、必ず当該ゲストたちに対して、「他にも同じ日程で問い合わせが来ているので、早い者勝ちになります。」ということをきちんと伝えてくださいね。

7.ホームページやFacebookなどでキャンペーンを行ってみよう!

Airbnb(エアビーアンドビー)のホストの中には、エアビーアンドビーのサイト上だけでなく、自作のホームページやFacebookなどのSNSでも宣伝や集客を行っている人がいるのではないでしょうか?そのような他の媒体で、スペシャルオファーの機能を利用したキャンペーンを行うのも面白いかもしれません。

7−1.友人やクチコミをしてくれた人を特別価格でご招待!

Facebookのフレンドさんや、特定のページを読んでくれた人、クチコミなど特定の作業を行ってくれた人に対して特別価格を用意し、このスペシャルオファーの機能と繋げれば、Airbnb(エアビーアンドビー)で表示している価格よりも安い値段を特定の人にだけ効果的に提示することができます。

7−2.「問い合わせ」メッセージでしかスペシャル価格にできないので、要注意!

この際気をつけたいのは、スペシャルオファーは「問い合わせ」メッセージのみでしか提示できないという点です。

当該ゲストには、必ず「問い合わせ」で、「Facebookで○○の記事を見ました!」などのメッセージを送ってもらうよう、わかりやすくしっかり説明をしましょう。

7−3.外部で予約の確定や支払いを行うと、Airbnbの保証は受けられない!

外部(他媒体)でキャンペーンを行うなら、そのホームページやFacebookで、予約確定まで済ませてしまえば良いのでは?と思った人も少なくないかもしれません。Airbnb(エアビーアンドビー)のホストには、ホームページだけでなく、同じような民泊サイトなどを利用して多媒体でホストを行っている人も大勢いますからね。

それはそれでも構わないのですが、(予約の確定・決済に)エアビーアンドビーを利用しないのであれば、当然エアビーアンドビーのメリットも利用出来ないということになります。ですので、もし、ゲストの宿泊中に設備破損や損害賠償が発生するようなトラブルが起きてしまったとしても、エアビーアンドビーの用意している保証は、一切受けられません。

またそれ以前に、エアビーアンドビーでは、外部でのやりとり(予約確定や支払い)は違反とされていますので、退会処分の可能性もありえるのです。

他にも、以下のようなデメリットが考えられます。

  1. ゲストの身元が特定できない。
  2. 支払いを確実に行ってもらえる保証がない。
  3. 直前キャンセルをされた場合、キャンセル料を貰うのが難しくなる。
  4. カスタマーレビューを付けてもらうことができない。

ですので、外部で宣伝やキャンペーンを行ったとしても、予約のやり取りなどはエアビーアンドビー内で行うのがよいでしょう。

7.ゲストがOKする前なら、取り消しも可能。

スペシャルオファーを送ったけれど、急にキャンセルしなくてはならなくなった!そんな時でも、「ゲストがOKする前」であれば、取り消しは可能です。

当該ゲストのメッセージスレッドで、速やかに「スペシャルオファーを撤回」を選択しましょう。それだけで、スペシャルオファーは取り消されます。

7−1.ゲストOK後の取り消しは、ホストにペナルティ発生!

ゲストがスペシャルオファーをOKすると、即予約が確定してしまうため、「スペシャルオファーの取り消し」ではなく、「予約承認後のキャンセル」とみなされてしまいます。

予約承認後のホスト側からのキャンセルには、ホストに大きなペナルティが課せらますから、スペシャルオファーを送る際は、確実に予約が可能かどうか確認したうえで行いましょう。

ホストのペナルティ。
○キャンセル料の発生:キャンセル料は、ホストの受取金から差し引かれます。ゲストのチェックイン7日以上前のキャンセルならば、半年に1回のみペナルティなしでキャンセルが可能です。しかし、2回目以降になると、毎回50ドルのキャンセル料の支払いが生じます。チェックイン7日前を過ぎてしまった場合のキャンセル料は、100ドルです。

  • キャンセルレビューの自動投稿:「ホストによる予約キャンセルが発生しました。」というAirbnb(エアビーアンドビー)による自動投稿のレビューが、ホストのプロフィールに掲載されます。キャンセルレビューは、他のゲストの予約を遠ざけてしまうので、出来れば避けたいですよね。レビューは削除することが出来ませんが、レビューの返信欄で「キャンセルをした理由」を記載することは可能です。不可抗力のような仕方ないキャンセルだった場合には、「やむを得ずキャンセルになってしまった」ということを他のユーザーにきちんと表明しておくとよいでしょう。
  • カレンダーの日付ブロック:キャンセルした予約の日程が、カレンダーでブロックされ、同じ日程の他の予約を受け付けることが出来なくなります。
  • スーパーホストのステータス認定資格喪失:キャンセルから1年間もの間、スーパーホストのステータス獲得資格がなくなってしまいます。

7−2.ホストのペナルティが免除されるケースもあるので覚えておこう。

ただし、これらのホストペナルティには、「酌量すべき事情ポリシー」が適用されます。以下のような場合は、キャンセル後すぐにでも、エアビーアンドビーに証拠書類とともに申請しましょう。(申請は、キャンセルされた予約のチェックイン予定日から14日以内に行う必要があります。)

ペナルティ例外が認められる酌量すべき事情。

  • ホスト本人あるいは近親者の突然の死、重篤な病。
  • ホスト本人の宿泊受け入れ能力に直接支障が出る重傷。
  • 出発地/目的地における深刻な自然災害/異常気象。
  • 予約後に国内外の当局(政府/省庁)から発出された緊急退避勧告、渡航中止勧告制限。
  • 国内外の信頼できる当局(国際保険機関や米疾病管理予防センターなど)からの感染非常事態宣言。
  • 深刻な物件破損、予測不能な保守管理トラブルで安全な宿泊受け入れ能力に直接支障がある場合。
  • 予約後に政府に課された国民の義務。

8.カレンダーの「料金のヒント」が割引額の参考になる。

ゲストが値段交渉してきたときや、ホスト側から割引を申し出る時は、カレンダーの「料金のヒントを見る」が参考になりますよ!

「料金のヒントを見る」をクリックすると、あなたのリスティング(アメニティの数やお部屋の種類など)に合った料金が日にちごとにカレンダーに表示されます。直近の日程やオフシーズンは、かなり安くなっているのがわかるでしょう。この価格を参考にして、割引率や割引額を考えてみてください。

8−1.周辺地域の価格もみておこう。

また、自分の物件の周辺にある物件の価格もチェックしておきましょう。特に、都心部や観光地周辺の物件が密集した地域では、周りよりも更に安くしないと予約が取れないかもしれません。

日本のエアビーアンドビー、特に都心や観光地では、民泊ホストが過剰供給になってきており、宿泊料金もどんどん下落しています。ぜひこのスペシャルオファーの使い方をマスターして、高い稼働率をキープしていきましょう!

民泊スタートアップnaviでは、この他にもAirbnb(エアビーアンドビー)を利用する際のノウハウを解説しています。トップページから探して、あなたの民泊運営に活用してくださいね!

まとめ。

  1. スペシャルオファーは、ゲストに対し、今回限りの特別料金を提示する機能です。
  2. 「問い合わせ」をしてきたゲストに対してのみ、提示が可能です。○スペシャルオファーは以下のような場合に提示できます。
    ・(長期滞在や閑散期などで)ホスト側から割引を申し出る場合。
    ・ゲストからの割引交渉に応じる場合。
    ・ゲストに子供が含まれていて、子供料金で宿泊してもらう場合。
    ・ゲストが友人・知人で割引をしてあげる場合。
    ・お得意さんやリピーターに感謝価格を提示してあげる場合。
    ・キャンペーン価格を提示したい場合。
  3. ゲストのメッセージスレッドから、「スペシャルオファーを送る」を選択し、金額を入力して提示します。
  4. 金額には、宿泊料金だけでなく、人数超過料金と清掃料金を加算した「総額」を入力します。
  5. スペシャルオファーを送っただけでは、予約は確定されません。ゲストがOKして初めて予約確定となります。
  6. スペシャルオファーは、同じ日程で、複数のゲストに対して提示することも可能です。その際は、一番早くOK(返答)したゲストが予約確定となります。
  7. Airbnb(エアビーアンドビー)以外のホームページやFacebookなどで、スペシャルオファーを利用したキャンペーンを行い、友人や口コミ客に特別価格を提示するのも良いでしょう。
  8. 外部での宣伝やキャンペーンは可能ですが、エアビーアンドビー以外で予約や支払いを行った場合、このようなデメリットがあります。
    (1)当然エアビーアンドビーの保障は一切受けられません。違反となり、退会処分となる可能性もあります。
    (2)ゲストの身元を特定することができません。
    (3)支払いを確実に行ってもらえる保証がなくなります。
    (4)直前キャンセルをされた場合、キャンセル料を払ってもらうのが難しくなるでしょう。
    (5)宿泊後のカスタマーレビューを付けてもらうことができません。
  9. ゲストがスペシャルオファーにOKする前であれば、取り消し(撤回)も可能です。
  10. ゲストがOKした後での取り消しは、「ホストによる予約承認後のキャンセル」とみなされ、ホストペナルティを受けることになるので注意しましょう。
  11. ホストのペナルティ。
    (1)キャンセル料の発生:半年に1度は免除されますが、2回目から50ドル、チェックイン7日前を過ぎた直近の場合は100ドルの罰金が徴収されます。
    (2)キャンセルレビューの自動投稿:「ホストによる予約キャンセルが発生しました。」という自動投稿のレビューが、ホストのプロフィールに掲載されてしまいます。
    (3)カレンダーの日付ブロック:キャンセルした日付がカレンダーでブロックされ、その日は他の予約を受け付けることが出来なくなります。
    (4)スーパーホストのステータス認定資格喪失:キャンセルから1年間、スーパーホストのステータス獲得資格がなくなってしまいます。
  12. ホストのペナルティが免除されるケースもあることも覚えておきましょう。
    (1)ホスト本人や近親者の突然の死、重篤な病。
    (2)ホスト本人が宿泊受け入れ能力に直接支障が出る重傷に陥った場合。
    (3)出発地/目的地における深刻な自然災害/異常気象が発生した場合。
    (4)予約後に国内外の当局(政府/省庁)から発出された緊急退避勧告、渡航中止勧告制限による場合。
    (5)国内外の信頼できる当局(米疾病管理予防センターや国際保険機関など)からの感染非常事態宣言による場合。
    (6)ホストの民泊施設に深刻な物件破損、予測不能な保守管理トラブルが起き、安全な宿泊受け入れ能力に直接支障がある場合。
    (7)予約後に政府に課された国民の義務を果たす場合。
  13. カレンダーの「料金のヒント」は、割引率や割引額を決める参考になります。周辺民泊物件の相場も確認しておくとよいでしょう。

コチラも要チェック!【民泊スタートアップnavi実践マガジン】好評配信中!

ネット上では公開できない超実践的ノウハウや、民泊業界の最新情報を配信!セミナー動画、音声講座、メール講座を今なら無料でプレゼント!

メールアドレス
お名前(ハンドルネーム可)