あなたの民泊物件は、どのようなタイプでしょうか?一軒家?それとも分譲マンションや賃貸アパート?

物件によって、民泊受け入れのやり方はそれぞれ違ってきますね。その中でも、「分譲マンション」でAirbnb(エアビーアンドビー)などの民泊を受け入れるのは、一軒家などでの民泊よりハードルが高くなるでしょう。

その理由は、住民の反対やマンションの規約違反に抵触しやすいからです。

今回は、そういった規約などの点にも触れつつ、分譲マンションで民泊を受け入れる時のポイントについてお話していきますね!

1.「管理規約」に気を付けて!管理組合との付き合いを大切に。

まず、分譲マンションで大きなハードルとなるのが、「管理組合の許可を得ること」です。分譲マンションでは、これが一番大変です。しかし、穏便に平和な民泊運営をするためには、このマンションの管理組合との取り決めが一番重要なこととなるでしょう。

1−1.分譲マンションには、「管理規約」がある。

「建物の区分所有等に関する法律」により、分譲マンションには「管理組合」というものが存在しています。その管理組合では、「標準管理規約」という国土交通省の定めたルールに則って、それぞれの分譲マンションごとの管理規約が決められていきます。多くの分譲マンションでは、この「標準管理規約」がそのまま適用されることになります。

管理規約は、「区分所有者の共同の利益と、良好な住環境の確保を目的」として定められているもので、マンションに住む人々はこの規約を必ず守らなければなりません。

この規約の中で、民泊に大きな影響があるのは、「専有部の用途」と「共有部の利用」に関することでしょう。それぞれの内容について解説していきますね。

1−2.「専有部」の用途は、「住宅」としてのみ認められている。

標準管理規約によると、

「(専有部分の用途)第12条
区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」

とあります。専有部とは、個々が購入した物件(住戸)のことです。要するに、「購入した物件の、住宅として以外の利用は(分譲)マンションでは認められていない」ということになります。

しかし現状として、多くの分譲マンション内で、住居兼事務所が存在し、在宅事業やお教室の運営が行われています。これらの多くは「容認」されているわけでなく、民泊と同じようにグレーゾーン、または秘密裡に行われていることがほとんどです。あなたのマンションでも、水色の「くもん教室」やピアノ教室の看板などを見かけませんか?それらは何年も「住居以外の用途」として営まれていても、咎められている気配はみかけられませんよね。しかし、あれらも全部、マンションの管理規約としては違反です。それでも、運営を続けることができているのは、法律や規則云々よりも、「近隣からのクレームが入るか否か」が重要なカギを握っているのです。

1−3.「共有部の利用」は、「住民のみ」と決められている。

多くの在宅事業が容認(黙認)されている中で、Airbnb(エアビーアンドビー)などの「民泊」は、分譲マンションから「排除」されようとしています。その理由として、「騒音」や「ゴミの不分別」の問題がニュースなどで大きく取り上げられていますが、管理規約で決められた「共有部の利用」の問題もこれに大きく関わってきます。

マンションには、そこに居住している住民みんなが利用する「共有部」というものが存在しています。一番わかりやすいのは「エントランス」「集合ポスト」「エレベーター」「階段」などですね。それ以外にも、高級な分譲マンションには、住民しか利用ができない多目的室や、ジム・プールなどの施設が付随されている場合があります。

それらは、住民が管理組合に対し「共益費」というものを支払うことで、維持(メンテナンス)し、利用することが可能となっています。住民みんなの共益費で賄われている共有部は、本来住民以外の人が利用することは、認められていません。それを一時の旅行者が維持費も利用料の支払いもなく利用しているのですから、住民たちにとってあまり歓迎できないのも理解できますよね。

1−4.管理規約を守らなければ、マンションにはいられない。

マンションごとに事細かに決められた「管理規約」は、そこに居住する際の規則として存在しているため、これらに従えない場合は、注意勧告、それでも無視するならば退去の要請がなされることとなります。

管理規約を守らなければ、そのマンションに住むことはできません。管理組合は、管理規約違反を民泊ホストに勧告すれば、いとも簡単に「民泊を辞めさせる」、または「ホストを分譲マンションから追い出す」こともできるのです。

1−5.管理規約は変えられるのか?

では、そういった管理規約を、民泊運営が可能になるように変更してもらうことはできるのでしょうか?

管理規約の変更には「管理組合員の4分の3以上の同意が必要」とされています。ですので、賛成の割合がかなり多くなければ、規約自体の変更は難しい、というのが現状です。

今の民泊は、「騒音問題」や「ゴミの不分別問題」を筆頭に、近隣住民の不安や懸念がとても大きくなっています。そのため、「多くの賛成を得たうえで民泊を行う」というのは、分譲マンションに限らず、ハードルがとても高くなっているでしょう。

管理規約が変えられないのであれば、どのようにすれば分譲マンションでの民泊受け入れは可能となるのでしょうか?

2.民泊で取り上げられている問題に向き合おう!反対される理由は何?

管理規約だけの問題ではなく、前述したように現在の民泊は多くの問題を抱えています。どのような問題が多発しているのか、あらかじめ把握しておきましょう。

  • ゴミの不分別。
  • 騒音トラブル。
  • 民泊条例のとりきめ。
  • 専有部の住居以外での利用。
  • 共有部の外部者の利用の問題。
  • 見知らぬ人が頻繁に出入りすることでの防犯面の懸念。
    など

分譲マンションでの民泊運営は、この6つがとりわけ大きな課題となるでしょう。逆を言えば、これらのトラブルが起きないような対処が行えるのであれば、反対される理由もなくなっていくということ!そのためには、「ホストがトラブル予防を徹底する」という覚悟を持つ必要があります。

では、こういったトラブルが起きないようにするうえで、ホストがやるべき大切なことは何でしょうか?

3.マナーの良いゲストを選り分けよう。

ゴミの不分別や、騒音トラブルは、ホストのあなただけの問題ではなく、「ゲストのマナー」が大きな要因となりますね。そのため、ホストのあなたは、「マナーの良いゲスト」を厳選する必要があるでしょう。幸いにもAirbnb(エアビーアンドビー)では、ホストがゲストを選ぶことができます。この権利を活用しない手はありません。

3−1.「今すぐ予約」は危険!むやみやたらに受け入れないで!

収入を重視して、手あたり次第に予約を受けていると、思いがけずマナーの悪いゲストが泊まりに来てしまうということは、大いにあり得ます。「今すぐ予約」を設定しているホストは、注意が必要です。特に分譲マンションなどのデリケートな物件では、「今すぐ予約」は設定しないでおくことを強くお勧めします。

「今すぐ予約」の設定をONにしてしまうと、決められた登録情報を記載しているゲストなら誰でも、ボタンひとつで予約が可能になってしまいます。「今すぐ予約」では、いくつかの条件を設定することも可能ですが、それらも「記載してある」ことで判断されるので、その内容まではみてくれません。例えば、「プロフィール画像の設定」も本来ならば自分の顔写真を載せなくてはならない決まりですが、それ以外の写真を載せたとしても、「画像が登録されている」ということで、要件をクリアしてしまいます。ですので、本当にゲストが信頼に値するかどうかは、やはりホスト自身が判断する必要があります。

3−2.断る勇気も必要!受け入れるゲストをしっかり選ぼう。

また、ゲストを受け入れる際は、相手のレビューや承認項目をよく確認し、メッセージでのやり取りで相手を見極めるようにするとよいですね。写真の外見だけで判断するのは失礼かもしれませんが、明らかに人相の悪そうな人やルールを守ってくれそうにない人は受け入れないほうが賢明でしょう。そもそも顔写真を載せていない人は、Airbnb(エアビーアンドビー)自体のルールすら守れていないのですから、信頼できるとは言い難いです。プロフィールもしっかり確認し、怪しいところがあればお断りすべきです。

ゲストが民泊宿で起こしたトラブルは、すべてホストのあなたの責任となります!目先の利益で、入った予約をしっかりと確認せずに受け入れてしまうことのないように、きちんとルールや約束を守ってくれるゲストをチョイスしていきましょう!

4.短期よりも長期滞在。ゲストに「居住」してもらおう。

旅館業法や民泊条例に関しては、現在、条例の制定中ということもあり、様々な取り決めが今後増えていくこととなるでしょう。

その中で、現状「民泊ホスト」が分譲マンションでの民泊運営を可能にする方法のひとつとして、「長期滞在者向けの民泊宿を運営する」というやり方が考えられます。

4−1.長期滞在なら、「宿泊」でなく「居住」扱いになる!

大田区で制定された「民泊条例」では、「7日以上の滞在」で民泊が許可されています。これは、ホテルや旅館など、旅館業を営んでいる施設との差別化を図ったためでもあります。

長期滞在の場合、ゲストは旅行者としてではなく、「生活の拠点をその場においた住人」とみなされることが可能になります。ホストがゲストに対して賃貸契約を行ったのと同じような状態になるのです。ゲストが「居住者」として滞在することとなれば、管理規約内の「住居の居住以外の利用を認めない」には当てはまらなくなりますね。

細かいことを言えば、その「賃貸契約」も規約に触れるものとなるのですが。その点に関しては、次のポイントで補うことにしましょう!

5.家主不在タイプはNG!ホームステイタイプなら受け入れ可能!?

そもそも「賃貸契約」というのは、家主が他者にまるまる物件を貸す時にするものですよね。家主不在タイプの民泊物件は、これにとても近い形になってしまいます。ウィークリーマンションなどと同じように、「家具家電付きのスタッフのいないお部屋を、ゲストに利用させている」という状態ですね。

5−1.勝手な賃貸契約は禁止!貸与にも許可が必要。

この「賃貸契約」も、管理規約で規制がされています。マンションでは、基本的に「住民登録」が必要となり、その住戸に住む人の情報を管理組合に届け出なくてはなりません。住戸を第三者へ貸与する場合も、当然その第三者の登録(契約)が必須となります。

ですので、もし、あなたが家主不在型民泊を分譲マンションで行う場合、「ホストがゲストに住戸を貸与した」とみなされるので、本来であれば、すべてのゲストの情報を管理組合に届け出て許可を得る必要があるのです。

5−2.「ホームステイ」なら、家族の一員?

一方、ホストが自宅の一室をゲストに提供する「ホームステイタイプ」の民泊物件では、どうでしょうか?「ホームステイ」は、「ゲストを家族の一員として招く(受け入れる)」こととなります。これなら「賃貸契約」には該当しません。

「ホストが、居住している家に、新たな家族を受け入れる」という状態は、「住居を居住用途で使っている」ことになりますので、管理規約違反ともみなされなくなるでしょう。しかし、やはりこれも「住民になる」のなら、届け出が必要となってしまいます。

5−3.友人が自宅に来ることまで咎められる?

賃貸(貸与)と違い、「ホームステイ」でゲストが家に来ることは、「友人が自宅に遊びに来る」ことと大差がありません。ホームステイタイプの民泊物件を運営するホストは、基本的に自分たちがきちんとゲストと向き合うために、やり取りを欠かしません。そのことにより、ゲストが訪問する前からゲストのことを知ることが出来ます。

「見知らぬ人」が泊まりに来るのではなく、「自分が選んだ知合い・友人」が自宅に来訪するのを、誰が咎められるのでしょうか?

「宿泊費が発生しているんだから、それはおかしい!」という声も聞かれます。ですが、友人と一緒に自宅でパーティをする際に、会費を取ったりはしませんか?実費で食事代をもらったりしたことはありませんか?それらはすべて、宿泊費と同様、「金銭を得て人を招いている」ことになります。ですが、ホームパーティを訴える人はそうそう見かけませんよね?(騒音トラブルで苦情が来る可能性はありそうですが。)

友人が家に遊びに来たり、泊まりに来たりすることさえ逐一取り締まるのであれば、それこそ、管理規約の目的である「良好な住環境の確保」どころか、「窮屈な住環境の提供」になってしまいますね。

5−4.ホームステイで簡易届け出。状況把握してもらおう。

そうはいっても、民泊となれば、住民でない外国人旅行者の出入りが増えてしまいます。防犯面も含め、管理組合側としては、放置しておくことは難しいでしょう。

そこで、対応策として、「ホームステイを管理組合に届け出る」という方法をとっているホストもいます。「〇月〇日〜〇〇日まで、アメリカの女性が滞在します。」という期日と外国人が出入りするという報告を、あらかじめしておくのです。

それによって、その期日に外国人旅行者がエントランスに入ってきても、管理人が不審に思うことはなくなるのです。

現在、ホームステイタイプの民泊は、民泊新法でも、届け出制だけで認められる可能性が高まってきています。それに先駆けて、管理組合のほうに簡易届け出でホームステイ民泊を認知してもらうのも良い方法でしょう!

5−5.家主不在型民泊は、分譲マンションでは無理がある。

家主不在タイプは、民泊において非常にトラブルが起きやすいため、管理規約の面だけでなく、トラブル懸念の面からみても、分譲マンションで行うにはリスクが高すぎます。家主不在タイプでの民泊経営は、分譲マンションでは諦めたほうが良いでしょう。

6.細かなルールに要注意!ホストからの指導は欠かせない!

共同住宅では、管理規約に限らず、さまざまなルールがあります。ゴミに関する仕分け、出す曜日や時間などは、その最もたるところでしょう。

6−1.共有部の利用には、届け出が必要なこともある。

「共有部の外部者の利用」に関しても、「規約には書かれていないルール」が存在していたりします。例えば、共有ルームや来客用駐車場の利用にも、「管理室の届け出表に、名前や用途記載が必要」である場合もあります。

6−2.ハウスルール以上に、説明が必要になる「地域ルール」。

Airbnb(エアビーアンドビー)のリスティング(お部屋の説明ページ)では、ハウスルールを書いておくことが出来ます。ですので、ホストはその段階で、「騒音厳禁!」「禁煙!」「禁酒!」「ペット禁止!」など、自分の民泊物件における大きなハウスルールを、ゲストにあらかじめ提示しておくことが可能です。そして、そういったルールを記載しておくことで、ある程度はそれに合ったゲストが予約をしてくるようになるでしょう。

しかし、民泊で問題となるのは、そういったルールだけでなく、「生活するうえでの細かなルール」が守られているかどうかなのです。地域によって違う生活のルールは、ハウスルール以上に、ゲストに対して細かな説明が必要となります。

しかし、一度の説明でそれらの細かなルールが守れるかどうかは難しいところですよね。マンションにおけるさまざまな規則は、一時的な滞在者には、覚えるのは不可能だと思った方がよいでしょう。特にゴミの仕分けは、地域によってまるで違います。海外からのゲストだけでなく、同じ日本国内でも、場所が違えば、ゴミの分別方法は大きく変わってきます。それをすべてゲストに判断して処理してもらうのは、無理があるでしょう。

6−3.ホストがゲストを導こう!ホームステイでルールをサポート!

ゲストがこういった細かなルールが守れないことによって起こり得る問題を、大きなトラブルに発展させないためには、ホストがゲストに対して「ルールをきちんと伝えられるか」「ルールを守らせられるか」ということにかかってきます。

そのためにホスト自身ができることが、「ポイント5」でお話しした「ホームステイタイプ」民泊になるのです!

ホームステイタイプの民泊ならば、ホストは常にゲストに寄り添うことになります。生活するうえで決められたルールなども、事があるたびに、ホストがゲストに手を貸してあげましょう。そうすることで、トラブルが起きないように、みんなが心地よく過ごせるように導くことが出来、民泊におけるトラブルの多くを事前に防ぐことが可能となるのです。

6−4.大切なのは、ゲストと地域への「心配り」。

とはいえ、形態をホームステイタイプにして、ゲストのそばにいれば、それだけですべての問題が解決するというものではありません。要点は、ゲストに対しても、地域に対しても、「細かい心配りが必要だ」ということです。トラブルを起こさずに民泊を運営するには、手間がかなりかかります。そうした作業を面倒くさがらずに、快く出来るかどうか、よく考えてみてください。「手軽に稼ぎたい」と思っているだけであるとしたら、ホームステイタイプでは手が回らなくなり、破綻をきたすことになるでしょう。

7.マンション、地域住民と信頼関係を。お互い心地よく過ごすために!

いくら管理規約を乗り越え、ゲストにルールを守ってもらったとしても、マンションや近隣住民の方たちからの反対があっては、民泊運営を安定して保つことは難しくなります。

7−1.外国人の姿を見ただけで騒ぎたてる人もいる。

マンション民泊における住民の不安のひとつに、「見知らぬ人が頻繁に出入りすることによる防犯面の懸念」があります。確かに、自分の敷地内に、毎日入れ替わりで知らない(それも異国の)人が出入りしていたら、何が起きているんだろうと、ドキドキしてしまうかもしれませんね。特に日本では、外国人や英語に対して苦手意識を持っている人も多いので、姿を見るだけで怖さを感じる人もいるようです。

何もしていないのに、姿を見るだけで騒ぎ立てられてしまったら、来てくれたゲストに失礼ですよね。

7−2.「あなたのところなら大丈夫ね!」と、まずはホストが信頼されること!

こういった近隣住民の方々の不安を解消するのも、ホストの役目のひとつです!

まずは普段からホスト自身が、地域・近隣の方々とコミュニケーションを円滑に取っておくことが大切でしょう。それによって、ホームステイをしていることを周知してもらうだけでなく、「○○さんが管理しているのなら大丈夫ね!」と周りに思ってもらえるだけの信頼関係を築いておくのです!

何かあったらすぐにホストに知らせてもらえるように、近隣の方たちに連絡先を伝えておく必要も出てくるかもしれません。道に迷ったゲストを助けた近隣住民が、ホストに連絡を入れてくれたケースもあります。地域の方たちとうまく交流することは、ホストのあなた自身のためだけでなく、ゲストにとっても、近隣住民の方たちにとっても、良い結果となるでしょう!
民泊スタートアップnaviでは、この他にも不動産の形態ごとに異なる民泊受け入れのポイントをまとめています。トップページから探して、ホストとしての活動に更に磨きをかけてみてくださいね!

まとめ。

【管理規約に注意!】

  1. 分譲マンションで民泊を行う上で大きなハードルとなるのは、「管理組合の許可を得ること」です。
  2. マンションごとに決められた「管理規約」によると、「住戸は、住宅以外の利用が認められていない」ので、民泊に限らず、事業運営は管理規約違反となります。
  3. 民泊が排除されようとしているのに対し、くもんやピアノ教室が黙認されているのは、「近隣からのクレームが入るか否か」がカギとなるでしょう。
  4. マンションの共有スペース(駐車場や共有ルームなど)の利用も、通常は「住民のみ」に限られています。
  5. 管理規約が守られない場合、管理組合はホストに対して「民泊を辞めさせること」や「マンションからの退去」を要請することもできてしまいます。
  6. 管理規約を変えるには、組合員3/4の同意が必要となるため、簡単ではないでしょう。

【民泊の問題。】

  1. 以下、6つの問題が、分譲マンションで民泊を行う上で、大きな課題となるでしょう。
    1.ゴミの不分別。
    2.騒音トラブル。
    3.民泊条例のとりきめ。
    4.専有部の住居以外での利用。
    5.共有部の外部者の利用の問題。
    6.見知らぬ人が頻繁に出入りすることでの防犯面の懸念。
  2. ホストが「これらのトラブル予防を徹底する」という覚悟を持ちましょう!

【ゲストを選り分ける。】

  1. トラブルが起きるかどうかは、ゲストのマナーの問題も大きく関係してきます。
  2. 「今すぐ予約」で安易に予約受け入れをするのでなく、ゲストがどのような人物かキチンと判断したうえで受け入れをした方が良いでしょう。
  3. 信頼に欠けると感じるゲストに対しては、きっぱりと断る勇気を持ちましょう。

【ゲストに居住してもらう。】

  1. 分譲マンションで民泊運営を可能にするために「ゲストに長期滞在をしてもらう」という方法もひとつの手です。
  2. 長期滞在なら、滞在する場所が「生活の拠点」とみなされ、「居住」扱いが可能になります。これなら規約の「住居の居住以外の利用を認めない」に該当しなくなります。

【ホームステイなら受け入れ可能!?】

  1. 家主不在型民泊は、賃貸契約に近い形です。通常、分譲マンションでは、届け出のない賃貸契約は認められていません。
  2. ホームステイは、基本的に「ゲストを家族の一員として受け入れる」こととなり、賃貸契約には該当しません。そもそも友人・知り合いが、自宅に来ることに制限はかけられていません。
  3. マンション防犯面の対応策として、あらかじめ、ホームステイに来るゲストのことを管理組合に届け出ておくという方法もあります。それにより、外国人の出入りがあっても、不審に思われることがなくなるでしょう。
  4. 家主不在型民泊は、規約の面でも、トラブルが頻発しやすい点でも、分譲マンションで行うにはリスクが高すぎます。

【細かいルールはホストが指導!】

  1. マンション共有部の利用方法や、ゴミの仕分けなど、細かいルールは、ゲストに覚えてもらうのはむりがあります。
  2. ホームステイタイプで、ホストがゲストの近くで手を貸すことによって、トラブルを未然に防ぎましょう。
  3. 大切なのは、ゲストに対してだけでなく、地域に対しても、「心配り」を忘れないことです。

【近隣住民と信頼関係を結ぶ!】

  1. 近隣住民の反対があっては、民泊運営は平和に行うことはできません。
  2. 見知らぬ外国人を見かけるだけで騒ぎ立てる人もいます。それでは、来てくれるゲストに対しても失礼に当たりますね。
  3. まずはホストが近隣住民と信頼関係を結ぶことが大切です。
  4. ホストが近隣住民から、「あなたのところなら大丈夫!」と思ってもらうことで、お互いが安心して民泊ゲストを受け入れられるようになるでしょう。

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