不動産を所有しているオーナーであればおよそすべての人が検討した(している)であろう、民泊への不動産転用。巷で噂のAirbnb(エアビーアンドビー)などを使った、新しいカタチの不動産ビジネスです。

今や「民泊」という字を見ない日はないくらいに話題に上るようになり、その内容も「普通に貸すより3倍儲かる!」といった思わずヨダレが出そうなもの。民泊セミナーが活況になるのもたしかに頷けますが、でもちょっと待ってください!

儲かるという噂が飛び交っていると同時に、すでに民泊事業から撤退する不動産オーナーも出始めている事実を、ご存じですか!?民泊は決してノーリスクなビジネスではありません!

当サイト民泊スタートアップnaviは民泊代行業を売る会社ではなく非営利の民泊推進・啓蒙組織ですから、私たちのような公平・公正な立場の意見を耳に入れてからでも、参入の可否を決めるのは遅くないでしょう。

1 誰が儲かっている!?民泊ビジネスの仕組み。

まずは、Airbnb(エアビーアンドビー)を軸とした民泊ビジネスの仕組みについて、一通り解説していきましょう。あなたがどうしても不動産投資先に民泊を選びたいのであれば、このトピックを読んでいただくことで概要は掴めるはずです。

1−1.民泊はホテルじゃない。だから参入の敷居がとても低い。

一般人が宿泊業に参入するなど、これまでは夢のまた夢でした。不動産を2つ3つ所持している人であってもです。それはなぜかといえば、宿泊業には「旅館業法」という法律のカベが立ちはだかっていたからですね。よほど宿泊施設用に特化した不動産物件でなければ、宿泊業を営むことなどできなかったのです。ゲストハウスのような簡易宿所ですら、トイレを2つ3つ備えていないと経営できないのですから。

しかし民泊は、ホテルではありません。厳密に言えば民泊も、簡易宿所規約をクリアしていなければならないものなのですが、民泊仲介サイトAirbnb(エアビーアンドビー)は登録ホストに対して物件の審査を設けていない(「審査」をしないだけで「規約」が無いわけではない。)ため、およそ誰でも民泊ビジネスを始めることができたのです。

また、Airbnbが台頭する以前も、留学生をもてなすホームステイは、旅館業法違反を咎められることなく、報酬を貰いながら営むことができました。

1−2.欧米人にとっては趣味。日本人にとってはビジネス。

Airbnb(エアビーアンドビー)は、日本支社設立の2014年よりも一足早く、2008年にアメリカで誕生し、欧米はじめ世界中を席巻しています。民泊ホストはすぐに何十万人にも達しましたが、彼らはビジネスをしているというよりは趣味で旅行者をもてなし楽しんでいるニュアンスが強かったのです。しかし日本の場合、「新しい不動産ビジネス」として、投機的な目的で参入するオーナーがあふれ返ることになりました。

日本人のオーナーは、民泊というものがよくわからなかったのですが、すでに宿泊需要は高まっていたため、質がどうであれ、オープンすれば予約が入ります。そこから、「民泊は楽に儲かる新ビジネス!」といった噂が飛び交いはじめました。

1−3.家主不在の投機型民泊ではトラブルが多発!彼らは「民泊代行業者」や「民泊セミナー業者」に鞍替えしはじめる。

稼働率は盛況でしたが、家主のいない投機型民泊では、トラブルが多発しました。そして撤退を余儀なくされるホストたちが現れます。

しかし彼らは、民泊業界から完全に身を引こうとは考えなかったのです。それまでに培ったノウハウで「民泊代行業者」や「民泊セミナー業者」に転じることで、稼ぎ続けようと目論むのでした。

1−4.「民泊代行業者」や「民泊セミナー」の力を借りればおよそ誰でも参入できる。

彼らは、「民泊セミナー」によって民泊参入のイロハを教え、「民泊代行業」によって必要な雑務をあらかた肩代わりしました。これによって、不動産さえ持ちあわせていれば誰でもAirbnb(エアビーアンドビー)民泊に参入することができたのです。いや、不動産は持っていなくても借りることが出来ますから、不動産すら持っていなくても、誰でもビジネスを始めることができたのです。「誰でもできるよ!」というこの謳い文句に釣られて、大勢の新米ホストが参入するのでした。

1−5.第三の支援業者「民泊許可物件サイト」の台頭。

Airbnb(エアビーアンドビー)参入ホストが急増すると、不動産物件が足りなくなるという事態が起こりました。しかし、これも新たな補助ビジネスが誕生することでカバーされます。「民泊許可物件サイト」の登場です。

その名のとおり、民泊に転用可能な物件ばかりを集めた不動産サイトで、その多くは民泊代行業者が取り持っていました。「物件を紹介する代わりにウチの民泊代行業者を使ってくださいね」という仕組みです。

多くの不動産オーナーは、当初は物件を又貸しされることに難色を示していましたが、「民泊許可物件にすれば家賃を引き上げることができますよ」という民泊代行業者の誘惑に乗っかるようになっていきます。また、空き家問題の深刻な日本ですから、埋まらない空室を埋めるために民泊許可物件サイトに迎合する不動産オーナーが、増えていったのです。

こうした多くの密約・蜜月関係がすでにAirbnb民泊業界には絡み合っていて、勢力を拡大し続けています。

1−6.おかげで誰でも参入はできる。が、順調に経営できるかは別問題!

「民泊代行業者」や「民泊セミナー」、「民泊許可物件サイト」の登場により、たしかに、資金さえあれば誰でもAirbnb(エアビーアンドビー)民泊ビジネスに参入できるようになりました。しかし、「順調に経営できるか」と問えば、それは別問題なのです!

1−6−1.すでに儲からないビジネスに成り下がりはじめている。

供給よりも需要が多ければ、それはたしかに儲かるビジネスとなりますが、「供給より需要が多いですよ!」と投資家を煽り続け、新規参入者が増え続けたらどうなるでしょうか?そうです。需要と供給のバランスは逆転しはじめるのです。

2016年に入り、日本のAirbnb(エアビーアンドビー)民泊の稼働率(予約が埋まる割合)は、50パーセント前後まで下がっています。40パーセントを割る月もあるほどです!日本の民泊施設は供給過多になっているということ。

民泊代行業者に頼った投機型民泊では、稼働率が60パーセントを下回ると、オーナー側はほとんど儲けが出なくなります。つまり2016年に入り、Airbnbオーナーの2人に1人は儲かっていないということなのです!参入者の半分が赤字になってしまうビジネスを、「楽に儲かる!」と形容しあっせんして良いものなのでしょうか…?

1−6−2.不動産オーナーが許可しても、マンション側が許可するとは限らない!

問題はまだあります。ご存じのとおり、Airbnb(エアビーアンドビー)民泊はトラブル騒動が続いてしまったため、日本人大衆にはあまり良い印象を持たれていません。そのため、Airbnb民泊の経営を禁止しているマンション管理組合も多いのです。また、管理組合など存在しない一軒家やアパートの場合でも、近隣住民がクレームをぶつければやはり、撤退を余儀なくされます。

つまり、不動産オーナーが民泊許可を出したところで、それはあまり意味のないことなのです…。

1−6−3.日本政府も、投機型民泊については駆逐の意向を示している。

立ちはだかるカベはそれだけではありません。なんと、日本政府までもが投機型民泊の敵なのです!

日本政府は、民泊というシステム自体は否定しておらず、ホテル不足解消のための特効薬として期待し、規制緩和を図ろうとしています。少なくとも2020年の東京オリンピックまでは、この方針は変わらないでしょう。ただしそれは、あくまで、「ホームステイ型」の民泊に限った話なのです。

投機型民泊においてあまりにトラブルが絶えない実情を、日本政府も把握しています。そのため、投機型民泊に関しては、全面的に駆逐する意向なのです。投機型民泊とは、家主が物件に定住しておらず、民泊代行業者に業務を委託していたり、掃除の際だけ物件に顔を出すような経営形態のことを指します。

1−7.つまり、民泊に不動産投資をしてもいばらの道…。

Airbnb(エアビーアンドビー)民泊の経緯と実情が、ご理解いただけたでしょうか?

つまるところ、今からAirbnb民泊に不動産投資をしたところで、険しいいばらの道
となることは避けられないのです!

2 民泊代行業者はなぜ未だに、民泊起業をあっせんし続ける?

このページの説明よりも、民泊代行業者の「楽に儲かりますよ!」の言葉やいまだ盛況している民泊セミナーの賑わいのほうを、あなたは信じたいかもしれませんね。

このトピックでは、儲からないのに「儲かりますよ!」と民泊代行業者や民泊セミナーが謳い続けるそのカラクリを、解説していきましょう。

2−1.参入者をターゲットにした商売ということ。

たとえば株やFXの業界でも、一通りの知識はあれどもそれそのもので稼げない人が、ワークショップやノウハウ本の販売に戦略を切り替えますね。ひと昔前だと、バンドブームが過ぎ去り儲からなくなったライブハウスや音楽事務所が、アマチュアミュージシャンから場所代や製作費を多額に徴収する形でライブやCDリリースを頻発し、「売れなくても儲かる商売」をするようになりました。民泊業界で起きていることも、それと同じことが言えます。

「無知な素人から搾取する」という商売方法です。

2−2.不動産オーナーが赤字でも、民泊代行業者や民泊セミナー業者は赤字にならない!

民泊代行業者や民泊セミナー業者は、「参入者」からお金を徴収しているゆえ、民泊業界自体が不況でも飽和でも、別にかまわないことなのですね。不動産オーナーが赤字に落ち込んでも民泊代行業者は赤字に落ち込まない、そういう戦略の商売なのです。

このカラクリをもっと詳細に説明しましょう。

2−2−1.Airbnbでの投機民泊の平均的収益は月収20万円程度。30万は厳しい。

Airbnb(エアビーアンドビー)民泊において、民泊代行業者や民泊セミナー業者の言い分では、「10万円の不動産が月収30万になる」とのこと。これは大抵、「1泊15,000円で貸して月20日埋まれば30万円に達する。30日埋まるなら45万にもなる!」という計算です。こう聞くだけなら「なるほど」と感じますが、実情はそう甘くはありません!

まず、ファミリー物件の今の相場が、15,000円ではないのです。4人客でも10,000円を切るくらいの安値でないと、予約はあまり埋まりません。では、1泊10,000円で月20日埋まったとしましょうか。月収は20万円となります。

2−2−2.ランニングコストが掛かることをお忘れなく!平均的な稼働率では赤字…。

「月収20万円もいけば御の字だ!」とあなたは思いますか?さてどうでしょう。

民泊ビジネスにもランニングコストというものが掛かります。まず民泊代行業者への委託料金ですが、一般的には民泊収入の30パーセント程度を差し引かれます。月収20万円であれば70,000円が民泊代行業者に差し引かれるということです。次に不動産の家賃ですが、これは大抵、月額10万円ほどが相場になっています。Airbnb(エアビーアンドビー)に払う手数料は3パーセントとそう高くはありません。月収20万円なら6,000円ほどということになりますね。まだあります。光熱費が20,000円程度は掛かるでしょう。Wi-FiとポケットWi-Fiを提供するなら通信費が月額7,000円程度でしょうか。以上をわかりやすく表にしてみましょう。

家賃:10万円
民泊代行委託料:70,000円
Airbnb手数料:6,000円
光熱費:20,000円
通信費:7,000円
——————————————
合計月額支出:20.3万円

なんと、「平均的な稼働率」だと赤字に陥ってしまうのです!

2−2−3.先行投資金の回収も考えると、「大赤字」の域!

さらに言えば、支出には先行投資の回収も計上すべきでしょう。家賃10万円の家を借り、家具家電を揃えるなら、準備費用は100万円を下りません。その100万円も回収していかなければなりませんから、「3,000円の赤字」ではなく、「完全な赤字」になるのです!

もちろん、10,000円ではなく15,000円でも高稼働率をキープ出来る人や、稼働率60パーセントではなく100パーセントをキープできる人は、利益額が変わってきます。しかし、一体どれだけの人がその好成績を長年キープし続けられるというのでしょうか!?

2−2−4.不動産オーナーが赤字でも、民泊代行業者や民泊セミナー業者は黒字。だから彼らは民泊ビジネス参入を煽り続ける!

しかし、民泊オーナーが赤字に陥っても民泊代行業者は赤字になりません。彼らは民泊オーナーの「民泊月商(支出を差し引いた額)」ではなく「民泊月収(支出を差し引く前の額)」から30パーセント程度を差し引くため、必ずプラスになるのです。

清掃業者はどうでしょうか?「清掃費」という項目が近年新たに創設され、清掃費は宿泊費とは別途、宿泊ゲストが支払います。そのため清掃代行だけをする業者もまた、絶対に利益が確保できます。

民泊セミナーはどうでしょうか?これはもはや、民泊オーナーたちの月収が幾らであろうと全く無関係です。民泊セミナーは1人10,000円の高額な金額が主流ですが、30人の集客が適えばもう30万円の収入が得られます。「収益の何パーセント」という概念のものではありませんから、Airbnb(エアビーアンドビー)業界が不況でも関係のないことなのです。また、抱える在庫も無いため、いつでも撤退ができます。

2−2−5.「儲かる!」という観点で語る人には耳を傾けないこと!

民泊代行業者や民泊セミナーのはじくそろばんは、全くデタラメな嘘であり、彼らの都合と利益しか考えられていないということが、おわかりいただけたでしょうか。

「儲かる!」という観点でAirbnb(エアビーアンドビー)や民泊ビジネスの話をする人(サイト)には、耳を傾けないことです。Airbnbは今はそもそも、投機家向けのビジネスとして旨味のある話ではありません。

2−3.Airbnbはそもそも、投機ビジネスとは対極のシェアリングエコノミー。

「儲かるか否か以外に、いったいどんな観点があるんだ!」とあなたは思うでしょうか?他の観点が、あるのです。

トピック≪欧米人にとっては趣味。日本人にってはビジネス。≫で書いたように、もともとAirbnb(エアビーアンドビー)は、ビジネスというよりも「趣味」や「助け合い」の観点が強く、ビジネスの中でも儲けより社会的成熟を目的とする「シェアリングエコノミー」なのですが、日本人の多くはそれを理解していません…。

※シェアリングエコノミーとは?先行投資に資産や資源を消耗させず、既存のモノを上手く使いまたは共有することで、サービスやモノを循環させようと考える次世代型経済。利益優先の資本主義とは対極にあるようなもので、北欧を中心に欧米で普及しはじめている考え方。

2−4.Airbnb創始者も世界ユーザーも、投機型民泊を主流だとは思っていない。

Airbnb(エアビーアンドビー)の勢力図を見ると、日本の場合、投機型民泊が全体の70パーセントを占めています。ホームステイ型民泊で交流を楽しんでいるホストは30パーセント程度に過ぎません。しかし世界全体でみると、この割合はほぼ逆転します!世界ではもっぱらホームステイ型民泊のほうが主流で、投機型民泊のホストは20パーセント程度しかいないのです。日本人は世界に比べて、圧倒的に利益主義・拝金主義の人が多いということになります…。

わかりますか?Airbnbや民泊に対する観念が、日本人と世界とではかなりずれているのです。また、Airbnbの創始者たちも、「ホームステイ型民泊の普及」を願って事業を行っており、投機型民泊が大半を占めるような非人情的なマーケット構造を、歓迎してはいません。

2−5.手持ちの空き家を貸す場合でも、利益効率が悪いのは同じこと。

順序が前後してややこしくなってしまったかもしれませんが、手持ちの空き家を民泊ビジネスに利用する場合の収支シミュレーションも、解説してみましょう。

2−5−1.平均的な稼働率で得られる収入は月収10万円弱といったところ。

これも、1泊10,000円で月20日間埋まり、月収20万円得られるケースをもとに考察してみます。支出は、家賃の10万円がごっそり無くなり、下記のようになります。

民泊代行委託料:70,000円
Airbnb手数料:6,000円
光熱費:20,000円
通信費:7,000円
——————————————
合計月額支出:10.3万円

収益20万円から10.3万円を引くと、9.7万円が純利益となりますね。

2−5−2.しかし、家具家電の購入費などを回収するのに半年はかかる計算。

「月収9.7万円。」こう聞くとなかなか良いものに思えますが、はたしてどうでしょうか?家具家電を揃えたりする先行投資に50万円以上は掛かるでしょう。すると、それを回収するために半年は掛かります。

2−5−2.営業停止に遭えば、先行投資金すら回収できずに撤退する羽目に!

ではさて、半年間、何のアクシデントもなく無事に民泊経営ができるでしょうか?なにしろ巷では、投機型の家主不在型民泊はアクシデント続きなのです。あなただけがアクシデントを完全回避できますか?

一度でも近隣住民からクレームを受けるようなことがあれば、マンション管理組合や保健所などから営業停止を命ぜられるでしょう。それまでに先行投資金を回収できたなら金銭的にはプラマイゼロですが、しかしあなたは近隣住民からの信用を失い、暮らしづらくなってしまいますね…。そして、何だかんだたくさんの時間と手間を、民泊ビジネスに消費したはずです。

おわかりですか?月収9.7万円がいつまでも続くわけでもなく、プラスマイナスゼロで済むとも言い難いリスクを背負います!

2−5−3.普通に賃貸に出すなら、ローリスクで月収数万円は確保できる。

対して、ただ普通に賃貸に出す場合なら、どうでしょう?

家賃に10万円の値も付かず70,000円にしかならないとしても、半年後の収支は、家賃収入42万円と礼金70,000円、合計すれば50万円程度にはなるでしょうか。とにかく、借り手が見つかるほどの値段に下げさえすれば、クレームや営業停止のリスクを背負うことなく、月額数万円程度は獲得し続けることができるのです。

2−5−4.ローリスクな月収70,000円とハイリスクなギャンブル、どちらが良い?

月収70,000円を月収10万円にしようと欲を出した途端に、多大なるリスクを背負い込むことになるということですね。ローリスクな月収70,000円とハイリスクなギャンブル、あなたはどちらが良いでしょうか?

3 民泊に不動産投資して安全に利益を出すには?

では、 民泊に不動産投資して安全に利益を出す方法は、無いのでしょうか?

無いとは言えません。このトピックでは、その選択肢について解説していきます。

3−1.投機型民泊の弱点を解消すれば、営める余地はある。その答えは「大規模民泊」。

投機型民泊が四面楚歌に陥ってしまう要因は、大きく分けて3つです。

  1. 常駐スタッフが不在なためにアクシデントが起きやすい。
  2. 近隣住民の理解が得られず、またクレームを受けやすい。
  3. 旅館業法の規定を満たすことができない。

この3つのリスク要因を取り除きさえすれば、投機型民泊も成り立つ可能性が高くなると言えます。それが可能となるのは、「大規模民泊」です。ビル一棟、ワンフロア、またはマンションを丸ごと確保して、大規模な民泊を経営するやり方。シェアハウスやコンドミニアムのようなスタイルと言えば、わかりやすいでしょうか。

3−2.実質的に、大規模民泊を経営できるのは超大手企業に限られる。

しかし、ビル一棟を工面できる人などいるのでしょうか!?そうですね。何億、ひょっとすれば何十億円という資産が必要となります。そのため、実際にこうした試みに挑むことができているのは、現状では超大手企業だけです。一般の投資家が行うのはかなりハードルの高いものと言えます。

実情として、シェアハウスやコンドミニアムに近い「少数管理人型」の民泊は、超大手企業のみがけん引していくこととなるでしょう。

3−3.一般投資家が行えるものとすれば、事務所物件を使った民泊か。

中小の投資家で行えそうな投機型民泊はと考えるならば、貸店舗や貸事務所などのビジネス用不動産物件を借りて行うことくらいでしょう。ビジネス用の不動産物件の場合、商業利用はもちろんのこと、多数の人が出入りしても咎められることもなく、また近隣からクレームを受ける確率も低いです。

ただし、住居用の不動産物件よりも家賃が高いため、利益を出すことはより難しくなるでしょう。

3−4.基本的に、投機型民泊に手を出すことは全くお勧めできない。

Airbnb(エアビーアンドビー)民泊に不動産投資して利益を出すにはどうすればよいか、という論点で語りはしましたが、基本的に、それは全く勧められるものとは言えません。利益が出しにくいというだけでなく、近隣住民から嫌われ差し止めを食らう可能性が非常に高く、それ以上に「日本政府」という巨大な圧力を敵に回しているからです。

投機型民泊が法律で完全に禁止されるのはもはや時間の問題ですから、今から参入することはまったくナンセンスと言えます。くれぐれも、お気をつけください。
民泊スタートアップnaviでは、非営利の視点からAirbnbおよび民泊についての解説を行っています。安全なホームステイ型民泊のノウハウ記事もご用意しておりますので、トップページから探し、ご活用ください。

まとめ。

【誰が儲かっている!?民泊ビジネスの仕組み。】

  1. 民泊はホテル(既存の宿泊施設)とは異なる。だから参入の敷居がとても低い。
  2. Airbnb(エアビーアンドビー)民泊は、欧米人にとっては「趣味」のニュアンスが強い。日本人にとってはビジネス。
  3. 家主不在の投機型民泊ではトラブルが多発している!民泊ホストを降りた彼らは、「民泊代行業者」や「民泊セミナー業者」に鞍替えしはじめる。
  4. 良くも悪くも、「民泊代行業者」や「民泊セミナー」の力を借りればおよそ誰でも参入できるのがAirbnb民泊。
  5. 近年、第三の支援業者「民泊許可物件サイト」が台頭してきている。民泊許可物件が見つけやすくなった。
  6. おかげで誰でもAirbnb民泊に参入はできる。が、順調に経営できるかは別問題!
  7. Airbnb投機はすでに、儲からないビジネスに成り下がりはじめている。日本人ホストの2人に1人は赤字の計算。
  8. 不動産オーナーがAirbnb経営を許可しても、マンション側が許可するとは限らない!(許可しないマンションがどんどん増えている。)
  9. 日本政府も、投機型民泊については駆逐の意向を示している。(ホームステイ型民泊については保護の意向。)
  10. つまり、民泊に不動産投資をしてもいばらの道だということ…。

【民泊代行業者はなぜ未だに、民泊起業をあっせんし続ける?】

  1. 民泊代行業者も民泊セミナー業者も、参入者をターゲットにした商売ということ。
  2. 不動産オーナーが赤字でも、民泊代行業者や民泊セミナー業者は赤字に陥らない仕組みになっている!
  3. Airbnbでの投機民泊の平均的収益は、月収20万円程度。30万円稼ぐのは厳しい。
  4. 月収20万に対し、ランニングコストが掛かることをお忘れなく!差し引くと、平均的な稼働率のホストたちは赤字…。
  5. 月収20万円程度では、先行投資金の回収も考慮に入れれば、「大赤字」の域!
  6. 不動産オーナーが赤字でも、民泊代行業者や民泊セミナー業者は黒字になる。だから彼らは民泊ビジネス参入を煽り続ける!
  7. つまり、Airbnbについて「儲かる!」という観点で語る人には耳を傾けないこと!
  8. Airbnbはそもそも、投機ビジネスとは対極の非利益主義的概念であるシェアリングエコノミー。
  9. Airbnb創始者も世界ユーザーも、投機型民泊を主流だとは思っていないし歓迎していない。投機型民泊が大半を占めている国は日本くらい。
  10. ちなみに、手持ちの空き家を貸す場合でも、利益効率が悪いのは同じことで、平均的な稼働率で得られる収入は月収10万円弱といったところ。
  11. 月収10万円程度では、家具家電の購入費などを回収するのに半年はかかる計算になる。
  12. 普通に賃貸に出すなら、ローリスクで(クレームや経営差し止めなどにおびえることなく)月収数万円は確保できる。
  13. あなたは、ローリスクな月収70,000円とハイリスクなギャンブル、どちらが良いですか!?

【民泊に不動産投資して安全に利益を出すには?】

  1. 投機型民泊の弱点を解消すれば、営める余地はある。その答えとなる経営形態は「大規模民泊」。
    ※投機型民泊の弱点とは?
    (1)常駐スタッフが不在であるために、アクシデントが起きやすいこと。
    (2)近隣住民からの理解が得られにくく、またクレームも受けやすいこと。
    (3)建物やサービスにおいて、旅館業法の規定を満たすことができないこと。
  2. 上記の3つの弱点を解消する必要があるので、実質的に、大規模民泊を経営できるのは超大手企業に限られる。
  3. 一般(中小規模の)投資家が行えるものとすれば、貸店舗や貸事務所用の物件を使った民泊か。ただし家賃が高いため利益を出すのは難しくなる。
  4. 結論として、投機型民泊に手を出すことは全くお勧めできない。

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