民泊。Airbnb(エアビーアンドビー)市場は右肩上がりのホスト増を続けていますが、その一方で日本人大衆からの印象は低下傾向にあります。

特に、違法性の高い・トラブル懸念の大きい家主不在型民泊については、かなり肩身が狭くなっている実情を把握しましょう。

家主不在型民泊の志望者の救世主として登場したのが、国家戦略特区における民泊、いわゆる「特区民泊」でした。

旅館業法の認可を取得しなくても民泊ビジネスを営むことができるという触れ込みですが、はたして国家戦略特区では、問題なく民泊が営業できるのでしょうか?

1 国家戦略特区って、どこのエリアのこと?

国家戦略特区では民泊が正式に営業できるのか?

特区民泊について理解するためには、まずは国家戦略特区について理解する必要があります。日常会話ではあまり聞くことのない国家戦略特区という言葉。いったいどこの、どのようなエリアのことを指しているのでしょうか?

1-1.国家戦略特区とは、経済成長戦略の1つ。雇用に関する規制などが緩和される。

国家戦略特区(正式には、国家戦略特別区域)とは、安倍内閣が掲げている成長戦略の1つです。主に地域振興と国際競争力の向上を目的としたもので、東京や大阪をはじめとした、経済活動の盛んな地域を中心に制定されました。

経済活動の成長を優先した戦略であるため、「解雇ルール」「労働時間法制」「有期雇用制度」に関する規制の緩和が認めらます。

1-2.具体的なエリアはこの12地域。

経済成長のための特別な規制緩和が認められた国家戦略特区は、具体的にいうと下記の12エリアです。

  1. 東京圏(東京都、神奈川県、千葉県千葉市、成田市)
  2. 関西圏(大阪府、兵庫県、京都府)
  3. 新潟県新潟市
  4. 兵庫県養父市
  5. 福岡県福岡市・北九州市
  6. 沖縄県
  7. 秋田県仙北市
  8. 宮城県仙台市
  9. 愛知県
  10. 広島県・愛媛県今治市

1-3.国家戦略特区であるだけではダメ。さらにその地区の行政が民泊条例を認めていることが条件。

勘違いしてはならないのが、国家戦略特区に位置していていれば特区民泊を経営する権利があるわけではないということです。

国が特区民泊の経営を認めていても、その地区の行政が民泊条例を制定し、特区民泊を推進していなければ、規制緩和は受けられません。

1-4.国家戦略特区かつ民泊条例が制定されたエリアはどこ?

では、国家戦略特区と自治体の民泊条例、この2つの条件をともに満たしているエリアというのは、どこなのでしょうか?こうなると、数はぐっと減ってしまいます。

  1. 東京都大田区
  2. 大阪府(一部市区町村を除く)
  3. 福岡県北九州市

なお、大阪市に関しては、(2)の大阪府とは別のかじ取りで動いています。これは、民泊の許可認定を統括する保健所を、大阪市が独自に持っているため。

このように、東京の中でも大田区に限られていたり、大阪府の中でも民泊条例に賛成しない市区町村が幾つもあったりしており、特区民泊エリアはなかなかスムーズには広がっていません。

1-5.国家戦略特区かつ民泊条例が制定されたエリアでも、まだ禁止される場所がある!

ややこしくてため息が出そうですが、国家戦略特区に指定されていて、かつ民泊条例が制定された区域であっても、すべての家屋で特区民泊の規制緩和が受けられるわけではないのです。

さらに、下記の2つの規制が立ちはだかります。

  1. 賃貸借契約で民泊(転貸)が許可されていないとダメ。ほとんどの賃貸借契約書は民泊不可。
  2. 特区民泊は、「賃貸借契約」における物件オーナーの権利を尊重しています。つまり、不動産賃貸の契約を交わす際の書類である「賃貸借契約書」に、「民泊OK(転貸OK)」の旨が記されていないなら、国家戦略特区であろうと規制緩和は受けられないのです。

    そして現状、ほとんどの物件が、民泊(転貸)は禁止しています。

  3. 不動産オーナーが許可をくれても、マンションの管理規約で禁止されるなら、やっぱりダメ。
  4. 近年は、民泊ホストに部屋を貸すと高い利益が得られることから、賃貸借契約書を書き換えたり使用承諾書を出す不動産オーナーも増えてきてはいます。しかし、他にも規制があるのです!それが、マンションの管理規約。

    一般的に、マンションの管理規約には、「もっぱら住宅として使用」すべき旨が記されています。民泊経営は事業なので、この条件に反してしまうのです。

    そして、世相の影響から、多くの管理組合は民泊の経営を禁止したがります。

1-6.さらに、地域による上乗せ条例がある!

日本の法令には、「上乗せ条例」という概念があります。

これは、国が定めた法律であっても、都道府県や市区町村などの各自治体が「NO!」と言うなら、その地方自治体の決まりが優先されるというもの。

ちなみに、賃貸借契約やマンション管理規約についても、ごく狭いエリアでの上乗せ条例と言えます。

この地方自治体の上乗せ条例では、やはりその地域の特性やニーズに合わせて、民泊を規制するのです。たとえば大阪市の場合、建築基準法第48条の中で「ホテル・旅館の建設が可能な用途地域」として認められているエリアに民泊を限定しています。

つまり、どのみち旅館業法認可の取りやすいエリアでしか民泊を営むことはできず、ホストの多くが望んでいる一般住宅街での民泊経営は、大阪市では許されていないのです。

こうした上乗せ条例がありますので、実際にはあなたのお住まいの自治体の条例・条件を、必ずご確認ください。

2 国家戦略特区は、民泊経営のための条件が「規制緩和されている」にすぎない。

国家戦略特区では民泊が正式に営業できるのか?

さて、トピック1で解説したとおり、エリアだけでも相当に限定されている国家戦略特区民泊。しかし、頭を抱えたくなるような規制はまだまだあります。

2-1.旅館業法(簡易宿所)の認可は不要でも、国家戦略特区民泊の要件は満たさなければならない。

国家戦略特区かつ民泊条例が制定されたエリアで、賃貸借契約が民泊利用を認めていても、それで民泊経営が解禁されるわけではないのです。

国家戦略特区法が謳うのは、こうしたエリア・家屋に対して「旅館業法(簡易宿所)の認可は不要だよ」と言っているだけ。

そして、旅館業法認可の代わりに、異なる条件(特区民泊要件)を義務付けているのです。

2-2.国家戦略特区民泊の具体的な内容とは?

国家戦略特区民泊の要件については、居住の構造設備に関する要件、治安保持のための要件などを別々に表記するサイトが多いですが、それではややこしいので、1トピックでまとめて解説します。

とにかく、下記のような要件をすべて満たさなければならないのです!

  1. 民泊施設の延べ床面積は、25㎡を超えていなければならない(ベランダを含めずに25㎡)。
  2. 入り口および窓は、鍵をかけられるものでなければならない。
  3. 入り口および窓を除き、居室と他の居室、廊下などとの境は、壁作りでなければならない(障子はダメ)。
  4. 適切な採光、照明、換気、防湿、排水、冷暖房の設備を有していなければならない。
  5. 浴室、トイレ、キッチンおよび洗面所を有していなければならない。
  6. 寝具、テーブル、いす、収納家具、調理のための器具・設備および清掃のための器具を備えていなければならない。
  7. 国家戦略特区法上の最低日数規定は2泊だが、そのうえ自治体の民泊条例の定める日数に従わなければならない。
  8. 事業内容の一部に、民泊事業を含んでいなければならない。
  9. 民泊営業を近隣に説明し、近隣からの苦情窓口を設置しなければならない。
  10. チェックイン時には滞在者の本人確認を行い、滞在期間、氏名、住所、職業、国籍、パスポート番号について記載した名簿を作成し、保管しなければならない(=事実上有人チェックイン対応)。
  11. 民泊ゲストの滞在中、少なくとも1回ずつは、適切な使用がなされているか状況確認をしなければならない。
  12. チェックアウト時にも滞在者全員の本人確認を行わなければならない。
  13. 居住構造が消防法に適合していなければならない。
  14. さらに、各自治体の条例に適合していなければならない。

居住構造における条件は、たしかに旅館業法(簡易宿所規約)よりも規制緩和されているのですが、チェックイン対応など治安保持についての条件は、むしろ簡易宿所規約よりも厳しいと言えそうです。

2-3.実はまだある!国家戦略特区民泊に必要な要件。

一般的な報道で案内されている要件は前トピックのとおりですが、実はそれ以外にもまだ、国家戦略特区法の中で課されている要件があります。

  1. ハウスルールの備え付けとクギ刺し説明。下記の内容を必ず含むこと。
  2. ・民泊に備え付けられた設備の使用方法解説。
    ・廃棄物の処理方法。
    ・騒音などで周囲に迷惑をかけてはならないという警告。
    ・火災などの緊急事態が発生した際の、通報先と初期対応の方法。防火・防災設備の使用方法。

  3. ゴミは事業者ゴミとして出さなければならない。その際の処理方法を民泊ゲストに英語で説明しなくてはならない。
  4. 浴室の水が飲用に適した水でない場合、「飲用不可」の表示をしなければならない。
  5. 水道の水が下記の水質基準に適合していなければならない。
  6. ・色度(黄褐色の度合い)が5度以下であること。
    ・濁度が2度以下であること。
    ・水素イオン濃度の数値は、5.8~8.6の範疇であること。
    ・過マンガン酸カリウム消費量が、水1Lあたり10mg以下であること。
    ・大腸菌が検出されないこと。
    ・レジオネラ属菌が、100mlの検水で形成される集落数が10未満であること。

  7. 滞在者の病気、事故、事件などの緊急事態に備えて、認定事業者(民泊ホスト)と常に連絡できる体制を整えなくてはならない。
  8. テロや違法薬物使用などの違法行為を防ぐために、滞在者の身柄について諸々の確認作業を徹底しなければならない。(項目が多いのでページの都合上割愛。)
  9. 対応している言語についての案内を、ホームページなどに掲載しなくてはならない。
  10. 必ず日本語以外の1言語にも対応していなければならない。
  11. これらの要件を満たしていることを証明できる各書類14種(以上)を、保健所に提出しなければならない。

2-4.結局、国家戦略特区民泊の認可を取得したホストはほとんどいない・・・。

このように、現実問題として、国家戦略特区民泊法の要件は相当に厳しいものとなっています。

そのため、国家戦略特区民泊法の認可を取得した民泊ホストは、この法律が施行されてから1年近くが経つ今となっても、ほとんど現れていません。

2-5.国家戦略特区民泊は完全に失敗!今さらこの認可を取得する意義は限りなく低い・・・。

つまるところ、国家戦略特区法に基づいた民泊規制緩和は、完全に失敗に終わったと言えそうです。この失敗の要因は、大きく分けて2点挙げられます。

1つは、国が国家戦略特区民泊法の要件のハードルの高さを理解できていないこと。そしてもう1つは、地方自治体つまり大衆と国とで、民泊への温度差があまりにも開きすぎていたことが挙げられます。

これから民泊条例を制定する国家戦略特区エリアはほとんど無いとみられますし、また、さらに規制緩和が進んだ民泊新法が発令された今、国家戦略特区民泊の認可を取得する意義は、限りなく低いと言えるでしょう。


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まとめ。

国家戦略特区では民泊が正式に営業できるのか?

【国家戦略特区ってどこの区域のこと?】

  • 国家戦略特区とは経済成長戦略の1つ。雇用に関する規制などが緩和されている。
  • 具体的なエリアは↓この12地域。
    1. 東京圏(東京都、神奈川県、千葉市、成田市)
    2. 関西圏(大阪府、兵庫県、京都府)
    3. 新潟市
    4. 兵庫県養父市
    5. 福岡市・北九州市
    6. 沖縄県
    7. 秋田県仙北市
    8. 宮城県仙台市
    9. 愛知県
    10. 広島県・愛媛県今治市
  • 民泊認可は国家戦略特区であるだけではダメ。その地区の行政が民泊条例を認めていることも必要。
  • 国家戦略特区かつ民泊条例が制定されたエリアは↓この3地域
    1. 東京都大田区
    2. 大阪府(一部市区町村を除く)
    3. 福岡県北九州市
  • 国家戦略特区かつ民泊条例制定された区域でも、まだ禁止される場所がある!
    1. 賃貸借契約で民泊が許可されていないとダメ。
    2. マンションの管理規約で禁止されているなら、やっぱりダメ。
  • さらに、地域による上乗せ条例がある!

【国家戦略特区は、民泊経営のための条件が「緩和されている」にすぎない。】

  • 旅館業法の認可は不要でも、国家戦略特区民泊の要件は満たさなければならない。
  • 国家戦略特区民泊の具体的な要件とは?
    1. 民泊施設の延床面積は25㎡を超えていなければならない(ベランダを含めずに25㎡)。
    2. 入口および窓は、鍵をかけられるものでなければならない。
    3. 入口および窓を除き、居室と他の居室、廊下などとの境は、壁作りでなければならない(障子はダメ)。
    4. 適切な採光、照明、換気、防湿、排水、冷暖房の設備を備えていなければならない。
    5. 浴室、トイレ、キッチンおよび洗面所を備えていなければならない。
    6. 寝具、テーブル、椅子、収納家具、調理のための器具・設備、さらに清掃のための器具を備えていなければならない。
    7. 国家戦略特区法の最低日数規定は2泊であるが、そのうえ自治体の民泊条例の定める日数に従わなければならない。
    8. 事業内容の一部に、民泊を含んでいなければならない。
    9. 民泊開業を近隣に説明し、かつ近隣からの苦情窓口を設置しなければならない。
    10. チェックイン時には滞在者の本人確認を行う。氏名、住所、職業、国籍、パスポート番号、滞在期間について記載した名簿を作成し、保管しなければならない(=事実上有人チェックイン対応)。
    11. 民泊ゲストの滞在中、少なくとも1回ずつは、適切な使用がなされているかどうかの状況確認をしなければならない。
    12. チェックアウト時にもまた、滞在者全員の本人確認を行わなければならない。
    13. 民泊施設の居住構造が消防法に適合していなければならない。
    14. さらに、各自治体の民泊条例に適合していなければならない。
  • 実は、国家戦略特区民泊に必要な要件はまだある。(本文参照のこと)
  • 結局、国家戦略特区民泊の認可を取得できたホストはほとんどいない。
  • 国家戦略特区民泊は完全に失敗!今さらこの認可を取得する意義は、限りなく無に近い。

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