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インターネットで「Arbnb(エアビーアンドビー)」や「民泊」について検索していると、「民泊代行業者」なるものが存在していることに、気づきます。

なるほど、短期間のうちに爆発的にAirbnbホストが増えたのは、こうしたシステムの後押しが大きく関与しているのだということが、わかります。

民泊代行業者は使ったほうが良いのでしょうか?使わないほうが良いのでしょうか?
結論から述べますと、「民泊代行業者あまり有意義ではない」といった見解に達します。
民泊代行委託に対して否定寄りな見解を示すサイト・セミナーは少ないでしょうから、あなたは意外に感じたかもしれません。当サイトは、「代行業務を売ることを目的とはしていない」ため、客観的・公平な視点から、メリット/デメリットを語ることができるのです。

かといって民泊代行業者は、一概に「無意味」と一蹴できるものでもありません。
やはりメリット、デメリットがありますので、ホスト(あなた)ご自身の環境や生活などと照らし合わせて、よくよく検討されることをお勧めいたします。

そのための手助けを、このページでは行っていきたいと思います。

民泊代行業者のメリットを考える。

民泊代行業者は投資型(家主非同居型)ホスト向けに創設された。

そもそも、民泊代行業者はどのような成り立ちをしているのでしょうか。
つい数年前まで、テレビで「Airbnb(エアビーアンドビー)」という言葉が頻出されるようになるまでは、(ほとんど)存在していなかった業種です。
「Airbnbは儲かる!」というような言葉が触れまわりはじめたのと同時期に、この手の業者も増えています。つまり民泊代行業者というものは、投資型(家主非同居型)ホストに向けて、創設されたような業種なのです。

民泊代行業者の役割…投資型ホストにとっては運営の要。

投資型のホストの場合、他に何かフル勤務の仕事を持っていたり、または他の投資ビジネスのミーティングや調査などで、日々飛び回っていることでしょう。すると、民泊のゲストに懇切丁寧に対応している暇が無いのです。こうした多忙なホストとって、民泊代行業者というサポーターは、非常に重要(=メリット多し)と言えます。むしろ、「民泊代行業者を活用しなければ運営できない」という、アキレス腱になっているホストもいることでしょう。

物件探しから掃除まで、多様な代行業務。

今や、民泊代行業者が請け負っている代行内容は、非常に多岐に渡ります。
まずは箇条書きにしてみましょう。

  1. 物件探し
  2. 内装インテリアのコンサルティング
  3. リスティング(物件紹介のぺージ)作成
  4. 写真撮影
  5. ハウスマニュアル作成
  6. 問い合わせへの返答・カレンダー管理
  7. カギの受け渡し
  8. 掃除
  9. トラブル対応

およそ、上記の9タイプに大別されます。
これらの業務を一括で請け負う業者もあれば、1つや2つの業務を専門的に行っている業者もあります。複数業務を幅広く請け負っていても、その中で必要なものだけをカスタマイズして委託できる業者もあります。極端な話、投資型のAirbnb(エアビーアンドビー)ホストは、自分では何もしなくても、民泊ビジネスを運営することは可能になってきました。

費用についてはデメリットの項で詳しく述べますが、当然のことながら、多くの作業を委託すればするほど、それだけ委託経費はかさみます。

では、1つ1つの項目について、詳しく掘り下げてみましょう。

物件探し

物件探しについては、近年は専門業者への依存度が高まっています。もともと、民泊利用を許可している賃貸物件がそう多くなかったうえに、こうした代行ビジネスの隆盛に合わせて、「民泊許可物件の囲い込み」という現象が起きています。そのため、民泊許可物件を見つけるには、専門業者に委託せざるを得ない、と言っても過言ではなくなってきています。

不動産オーナー側も、「Airbnb(エアビーアンドビー)に転用OK」ということが不動産価値を高める(家賃や敷・礼金を上乗せできる)という認識を強めているので、積極的にそうした専門紹介業者と提携する傾向になってきています。これは、ビジネスに敏感な東京や都心ほど、顕著な流れです。

かといって、必ずしもこうした紹介業者を利用しなくても、民泊可能物件を見つけることはできるでしょう。不動産探しの際、スタッフや家主に尋ねることで判別できますし、昨今は、インターネット上の物件ページにも、民泊利用の可否が記載されていることもあります。

物件探しに関しては、無料で請け負っている業者も少なくありません。しかし、仲介を無料で行う代わりに、業務代行サービスのパックを契約させられたりします。日本ではこのような「無料で釣る」スタイルが氾濫していますが、実情としては、「無料」なのではなく、「パック料金のほうに加算されている」だけです。

内装インテリアのコンサルティング

民泊運営可能な物件の調達に合わせて、民泊向きのオシャレな内装・インテリアをデザインする業務もあります。リスティング一覧から、自分好みのオシャレな部屋を選択しようとするゲストは、実際問題として少なくないでしょう。高級(高価・高利益)な部屋を運営したいホストほど、内装センスの重要性は大きくなり、専門家委託の意義は強まってくるでしょう。ただし、家具や小物をチョイスする作業というのは、あまり専門性の高いことではありません。それなりの見栄えで良いのであれば、自分で出来る人は多いでしょう。

代行料金は、(家具代プラス)5万円といったところから、30万、40万を提示するところもあります。繰り返しますが、家具代とは別途に、5万、30万、40万円です。

また、インテリア・コンサルティングに近いところで、リノベーションを承っている業者もあります。リノベーションとは、古民家などを大々的にリフォームすることを指します。古民家は、100万円程度で売りに出されているようなこともありますから、リノベーションに経費を投じても、利益になる可能性はあります。

リスティング作成

Airbnb(エアビーアンドビー)の各民泊物件の紹介ページのことを、「リスティング」と言います。これの作成に関しても、民泊やゲストハウスになじみの薄い人、文章作成の苦手な人などは、戸惑い、悩んでしまうかもしれません。実際、Airbnbの物件リストを眺めていると、とても簡素で不器用なリスティングに留まってしまっている人が散見します。「事業には興味があるが、民泊には興味がない」という投資型のホストは特に、リスト作成に戸惑うことでしょう。

そうした場合、てっとり早くまっとうなリスティングを作成するために、専門業者に委託することも選択肢に入れましょう。リスティングは、集客を左右するとても重要なコンテンツです。しかし、やはりあなたの家・物件・パーソナリティについて最も詳しいのは、あなたに他なりません。たとえ文章や商業が不得手であっても、あなた自身が作成したほうが、魅力的なものを仕上げられる可能性はあります。

ヒントはあります。近隣物件のリスティングを2〜3眺めてみれば、ある程度何を書くべきかは、察しがつくことでしょう。他より良いリスティングを書きたいなら、レビューのたくさん付いている人気物件のリスティングをかいつまんで、研究すれば良いのです(それと全く同じに書けば良いということでも無いでしょうが)。

また、中国語やフランス語に対応できる業者も存在するので、そうした顧客層の獲得を図るなら、リスティング作成を代行してもらう価値もありそうです。

なお、リスティング作成の代行代金は、2万円程度が相場となっています。

写真撮影

リストのトップ画面、ならびに設備紹介のために、写真を用います。これは、Airbnbに依頼すると専門の方が来てくれて、撮影をしてもらえます。手数料がかからないお得なサービスですが、依頼してから撮影まで、かなり待たされるケースが多いです。そのために、「有料でも代行業者」に、というニーズが生じます。

良質なカメラと撮影技術そして編集技術によって、たしかに、目を引くかっこいいリスティングを作ることはできます。が、物件探しをしているゲストの感覚からすると、あまりにも美しすぎる写真に、ある種の味気なさを感じることがあります。これは、ホームステイ好きなゲストほど強い傾向で、ある程度シロウトっぽさの残る写真のほうが、「人情的なホストだろうな。人情的な滞在ができそうだな」と感じてもらいやすい傾向にはあるようです。

なお、写真撮影の代行代金は、2万円程度が相場となっています。

ハウスマニュアル作成

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リスティングと混同される方もおられるかもしれませんが、「ハウスマニュアル」はAirbnb上の紹介ページのことではなく、部屋に置いておく紙のルールブックのことです。

ホテルに泊まった際、センターテーブルやレターデスクのあたりに、クリアファイルなどで作られた小冊子を見た記憶があることでしょう。チェックインやチェックアウトの時間、喫煙可能な場所、宿泊以外の有料サービスについての広告などが、記載されていますね。それと同じようなものが、民泊でも必要になります。強制されるものではありませんが、あったほうが親切でしょう。

これについても、何を書いてよいか見当もつかないようであれば、委託してしまったほうが早いかもしれません。しかし、リスティング同様、あなたの物件のことを最も良く知っているのは、代行業者ではなくあなたです。

なお、ハウスマニュアル作成の代行代金は、2万円程度が相場となっています。

問い合わせへの返答・カレンダー管理

Airbnbが他のホテル検索サイトと最も異なる点は、この、「問い合わせへの対応」かもしれません。他のホテル検索サイトは、ゲスト側がある程度その宿泊施設を気に入れば、一方的に予約を完了させることができます。文章(メール)を書いて問い合わせすることは、ほとんどありません。しかしAirbnbの場合、あるゲストが宿泊するか否かの最終決定権は、「ホスト側」にあるのです。ホストが設定を変更しない限り、ゲストは勝手に予約を完了させることはできません。

多くの場合ゲストは、ホストに対してあいさつや質問のメールをします。「飛行機の関係で、チェックインが早朝になってしまうのですが、だいじょうぶでしょうか?」といった具合です。
体感ですが、少ないゲストですと5〜6通程度、質問の多いゲストですと20通にも達することがあります。だいたいどのホストもこの程度の数字になっているようです。すばやく返信しないと物件評価が下がってしまうし、ゲストが他の物件に流れてしまうので、ホストはこの「問い合わせ対応」というものに、思いのほか神経と時間をすり減らします。外国人ゲストの場合、英語での返答が必要ですから、なおさら大変です。

副業がてらに運営する人、多忙な人、英語の苦手な人、民泊に疎い人などは、代行業者の利用を検討する余地はあるでしょう。しかし、この作業は、慣れとともにストレスは減りますし、対応にかかる時間や労力も減っていきます。夫婦のうちどちらかが在宅中心の生活を送っているなら、充分に自力で対応できるものと言えます。

また、これもリスティング作成と同様で、中国語やフランス語にまで対応できる業者も存在するので、そうした顧客層の獲得を図るなら、代行業者を利用する価値もありそうです。

なお、問い合わせ対応の代行代金は、月額売り上げ金額の10パーセント程度に設定している業者が多いです。または、月額1万円程度の固定性ですが、対応量の多い物件の場合は、やはりそれなりの額になるでしょう。

カギの受け渡し

これもまさに、家主不在型ホストに向けたサービスです。ゲストにカギを渡し、さらに、一般的には設備説明までを代行するでしょう。以前は、カギを郵便ポストなどに入れておき、ゲストに自分で開けてもらうような手段もありましたが、日本の場合、ルール改正により、直接の手渡しが必要になります。

家主同居型のホストには、やはりあまり必要性のないサービスです。ときには買い物などで家を空けてしまうこともあるでしょうが、そのためにわざわざ代行業者に委託する必要はありません。ゲストに、「用事で外出するため、19時以降にお越しください」などとお願いすれば、ゲストがそれに応じてくれます。民泊の場合、常に受付対応をしなければならないわけでは、ないのです。

なお、カギ受け渡しの代行代金は、2〜3,000円程度が相場となっています。清掃代行とセットで5,000円、といったプランも多く見かけます。

掃除

ゲストがチェックアウトしたならば、次のゲストの来場があるまでに、物件の掃除をしなくてはなりません。自宅をシェアする民泊ですから、リビングに子供のくつ下が転がっている程度のものは問題ありませんが、ゲストルームの掃除やシーツ交換あたりは、必須です。こうした作業も、家主不在型のホストの場合、有料でも代行業者に委託する必要性が出てくるでしょう。

なお、清掃の代行代金は、3〜5,000円程度が相場となっています。どの範囲まで掃除してもらえるのか、きちんと確認しましょう。大掃除をしてくれるわけではありませんから、時々は別途、窓拭きや換気扇清掃、洗濯機のカビ取りなども行わなくてはなりません。

トラブル対応

最近は、トラブルへの対応代行まで請け負う業者が登場しています。いわば、クレーム処理を肩代わりしてくれるのです。たしかに、業務のほとんどを代行業者に委託しているホストは、ゲストからクレームを受けても、対応することができないでしょう。トラブルの際だけ顔を出すというのは、実情として難しい話ですから、必要性はある業務なのでしょう。

なお、トラブル対応の代行代金は、複合パッケージの中に含まれているのが通常です。見ず知らずの物件に対して、トラブル対応だけをやりに行くようなことは、どの業者も行わないでしょう。

その他

豆知識のような話になりますが、民泊運営に関する作業を代行してもらうにあたって、対象になるのは民泊代行業者だけではありません。家事代行業者というものが昔から存在しており、こちらは1時間2,000円程度で、家事全般を委託できます。内装コンサルティングやトラブル対応を委託するわけにはいきませんが、清掃作業程度ならば、利用場面があるかもしれません。

以上、代行業者が請け負っている種々の業務において、メリットの観点を中心に、詳しく解説してみました。家主不在型のホストにとっては、やはり存在意義がとても高いと言うことができるでしょう。反面、家主同居型のホストにとっては、わざわざお金を払って委託する必要性は低そうです。

民泊代行業者のデメリットを考える。

民泊代行業者を利用する場合のデメリットのついては、大きく分けて3つの事柄が挙げられます。

  1. 金銭面でのデメリット
  2. トラブル面でのデメリット
  3. ゲストから見たデメリット

トラブル回避は、メリット面で語られていた事柄ですが、ある意味ではデメリットにもなっています。詳しくは後述します。

民泊代行業者の利用は、金銭面でのデメリットがとても大きい。

デメリットにおいて、特筆すべきはやはり金銭面です。
デメリットというか、リスクがとても大きいと言えます。
これはとても重要なポイントですので、流し読みなどせずに、腰を据えてしっかり読んでください。

投資型ホストは想像以上にハイリスク!

民泊代行業者の利用料金は、委託内容にもよりますが、ホストの売上金の18〜33パーセントほどに設定している業者が多いです。たとえば月に10万円の民泊収入があったなら、2〜3万円は代行業者に支払うことになります。

それ以外にも、Airbnb(エアビーアンドビー)など民泊サイトに支払うマージンも存在しますから、少なくとも売り上げ金額の30パーセント以上は、経費として消えていきます。投資型(家主不在型)民泊を行う場合、代行業者への委託ならびに代行代金支払いは必須で、それが売り上げ金額の3割以上にも達する事実は、しっかり把握しておくべきです。そうでないと、まったく収益の出ない投資をしてしまう事態に陥ります。

わかりやすいように、具体的に数字を出して解説しましょう。

投資型民泊をあっせんするサイトや本、セミナーは、「家賃10万円の物件も、Airbnbで貸せば30万になります!1ヶ月20万、1年間で240万円の収入です!」といった話をします。

しかし、この概算は、「稼働率100パーセント」かつ「代行業者に何も委託しない場合」の数字です。
実情は、50パーセント程度の稼働率が平均値ですので、収入は15万円。そこから30パーセントの代行経費4.5万円を引くと、残る利益は、10.5万円ということになります。

すると、平均的な稼働率をキープしたとしても、月額わずか、5,000円の利益しか出ません!かかった経費は、不動産の初期費用や家具家電の代金もあるでしょう。物件にもよりますが、1泊1万円を得られるようなファミリー物件ですと、それらの合計金額は、100万円を軽く超えるでしょう。この初期費用を回収するためには、100万÷5,000円=200ヶ月。

…つまり、平均的な稼働率をキープしつつ、17年ほど運営し続けなければ、収益が出ない計算になります!17年間、赤字なのです。最初から手ごろな物件を所持している、不動産投資家などの場合でも、あまり大差はありません。平均程度の稼働率であるならば、通常貸しした場合と比べて、月5,000円程度の利益にしかならないので、まったく有意義なビジネスとは言えません。

もちろん、これは稼働率が平均値であった場合の試算ですので、100パーセントかそれに近い稼働率をキープし続けられるならば、それ以上の利益には、なります。が、よほど厳しいハードルと言えるでしょう。

繰り返しましょう。平均稼動率が50〜60パーセントで、それだと実質的に損益だということは、民泊ビジネスに投機したホストの半数以上が、「負け戦」に陥っているのです。数年前はもっと好景気だったのかもしれませんが、今はこれが実情です。それでもなぜか、巷のAirbnbノウハウサイトは、「Airbnbは儲かる!」と騙り続けています。

実情として、民泊ビジネスで儲かっているのは、ホストたちではなく、代行業者たちなのです。ですから、収益の面から言っても、投機型Airbnbはあまりお勧めできるものではないと言えます。よほど商才のある人、好物件を持つ人は別ですけれども。

家主同居型ホストの場合、メリットを見つけることすら難しい。

続いて、家主同居型ホストの場合について。家主同居型ホストにとって、民泊代行業者利用の金銭的デメリットが大きいのは、言うまでもありません。

上述したように、代行業者が行う業務というのは、多くの場合、「不在時の代行」です。家主同居型ホストは、夫婦のどちらか、または家族の誰かが家にいるでしょうから、カギの受け渡しや掃除などを代行してもらう必要性が、皆無と言い切れるほどにありません。「家にいる時間」をお金に換えるのが民泊のロジックなのに、代行業者にお金を払っていては、非効率きわまりないと言えます。

リスティングの作成や、英語での問い合わせ対応などについては、一般人には難しい作業と言えないこともありません。しかし、それらは経験していくうちに出来るようになっていくものですから、多少のトラブルや遠回りをしながらも、自分で行っていくのが良いでしょう。

不慣れなうちは、全てを自己解決することに不安を感じるホストもおられるかもしれません。しかし、Airbnb(エアビーアンドビー)や民泊の利用客というのは、民泊がホテルと一緒ではないことを、しっかりわきまえてくれています。ホテルほどの几帳面さを民泊には求めていません。

特に、外国人はおしなべて、日本人よりも神経質ではないので、少々の不備や失敗も、気に留めたりしません。なので、マイペースに経験を積んで、楽しみながら模索していきましょう。それで大丈夫です。

金銭面以外にもある、代行業者利用のデメリット

代行業者を利用することのデメリットは、金銭的なリスクだけではありません。
トピック3では、それを解説していきます。

代行業者利用が、トラブルの種になることもある。

民泊代行業者は、一般的に民泊業務の熟練者ですから、基本的には、無知なシロウトが作業するよりも、迅速・正確です。しかし、あらゆる業務に関して、迅速・正確であれば良いというものでも無いのです。

いかに代行業者が多岐に渡った業務を代行するといっても、基本的に、どの代行プランでも、ゲストの滞在時は管理者は不在になります。すると、「管理者(=監視者)がいない」という状況に漬け込んで、マナーの悪いゲストは、大声で騒いだり、ルール違反を犯したりすることがあります(これが決して少なくないのです!)。

テレビで取りざたされたAirbnb(エアビーアンドビー)のトラブルは、その多くが、投資型ホストによる管理者不在物件なのです。専門知識の豊富な代行業者が、種々の作業は行っていたでしょうが、それでも、トラブルが起きているのです。日本において、政界・法政界・大衆からAirbnbに厳しい目が向けられるようになったのは、代行業者利用物件がトラブルを多発してしまったからなのです。これは、「トラブル対応をも代行業者に肩代わりしてもらえばそれで良いじゃないか」という問題では済まされないでしょう。

また、たとえば、問い合わせ対応の代行を頼んだ場合、彼らがあなたの都合の悪い時間に、ゲストのチェックインを同意してしまったとしたら。あなたは、「その時間は都合が悪いよ」と、ゲストにではなく代行業者に告げ、そこからようやく、ゲストに報告されます。こうした伝言ゲームを繰り返しいると、時間だけが無駄に経過し、ゲストもホストも混乱していきます。

代行業者を利用した物件は、ゲストの反応がよくない。

私は、家主同居型の民泊を運営していますが、ゲストから、他の民泊ホスト(物件)のグチを聞かされることが多々あります。その大部分は、民泊代行業者による対応の、味気無さや不信感についてです。「カギの受け渡しは弟が対応します」と言われて行ってみたら、その受け渡し担当者は、「社長に頼まれました」と口にしたそうです。「弟」というのは嘘だったわけです。

このように、リスティング作成者、問い合わせ対応者、カギ受け渡し人などがそれぞれ別の人物となると、ゲストは不安になります。話が違う、話が合わないといったことが、実際に頻発します。この不安・不信感は、リスティング作成や問い合わせ対応などを、さもホストが自ら行っているかのような記述がなされている場合に、最高潮に達します。サギのようなものですから、良い気分ではないでしょう。ホストは口ベタなのに問い合わせ対応が気さくだったり饒舌だったりすると、来訪したゲストはやはり、騙された気分になります。

また、リスティング作成や写真撮影などを依頼する場合、それによってあまりにリスティングが整いすぎていると、「あ、これはシロウトじゃなく業者が書いているな」とゲストは察します。そしてその、シロウトらしからぬ雰囲気に、げんなりすることがあります。手作り感があることのほうが、喜ばれる場合も少なくないのです。

民泊スタートアップnaviでは、「民泊ホストにとって、本当に役立つ情報」を網羅しています。代行業務を販売するためのページではないので、こうした公平で真実の情報が書けるのです。他の項目にも興味をお持ちになられたら、トップページからお探しください。

まとめ

では、まとめましょう。メリットについてのほうが多くの文字数を割きましたが、結論としては、「民泊代行業者を使うと、デメリットのほうが大きい」という見解になります。

【メリット】

  1. 民泊代行業者は投資型(家主非同居型)ホスト向けに創設されたもので、投資型(家主非同居型)ホストにとっては、民泊運営の生命線。
  2. 代行内容は、物件探し、内装インテリアのコンサルティング、リスティング(物件紹介のぺージ)作成、写真撮影、ハウスマニュアル作成、問い合わせへの返答、カレンダー管理、カギの受け渡し、掃除、トラブル対応…と、多岐に渡る。
  3. 物件オーナーが超大手企業である場合など、高い稼働率をキープし続ける自信があるならば、代行業者を活用しながら運営するメリットはある。
  4. 中国人のAirbnb利用者はとても多いので、中国語のリスティング作成など、実用価値の非常に高い業務もある。

【デメリット】

  1. 民泊代行業者の利用は、金銭面でのデメリットがとても大きいので要注意!
  2. 代行料金は、複合パッケージプランで月収入の20〜30パーセントにも達する!宿泊稼働率が50パーセント程度だと、代行料金と家賃の支払いでほぼ赤字!そして、日本のAirbnb物件の平均稼働率は、50〜60パーセント。
  3. 家主同居型ホストの場合、代行業者を利用する必要性はほとんどナシ。ほとんどの業務は自分で行えるはずなので、難しく感じることも依頼する前に練習をしましょう。
  4. 代行業者の利用が、むしろトラブルの種になることも少なくない。ニュースで報じられているAirbnbトラブルは、そのほとんどが代行業者(家主非同居型)物件です!
  5. 代行業者を利用した物件は、ゲストにも好まれていない。多くの外国人、特に欧米人宿泊客は、日本人ホストとの交流や、家庭的な雰囲気を期待してAirbnbを利用しています。

【総評】

  1. 民泊代行業者は、全否定するものではありませんが、多くのAirbnbノウハウサイトが謳っているほど優れたものだとも言えません。民泊代行業者に委託するか否かは、くれぐれも、慎重に検討しましょう。

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