Airbnb(エアビーアンドビー)民泊のホストを始めてはみたものの、なかなか予約が入らない・・・。稼働率の低迷で悩んではいませんか?

エアビーアンドビーでの旅行者受け入れは、マイペースに営んでも充分に楽しいものではありますが、より多くの予約数や売り上げを望んでいるホストさんも少なくないことでしょう。

ここでは、ゲストからの予約を増やすためのノウハウを、徹底解説していきます。

1 1にも2にも、宿泊価格が重要!安い施設にゲストは集まる。

エアビーアンドビーで予約を3倍増やすノウハウ集。

予約アップのノウハウを解説しているサイトはいくつもありますが、価格調整をトップ事項に挙げているサイトはほとんど見受けられません。それはなぜかというと、Airbnb(エアビーアンドビー)ノウハウサイトの多くは民泊代行業者・あっせん業者によって運営されているため。

彼らはマージンで稼いでいるため、契約するホストにはなるべく高い客単価で勝負させたいのです。しかし、価格調整を後回しにして枝葉なノウハウをこねくり回していても、それでは他のホストとどんぐりの背くらべ・・・。

1-1.エアビーアンドビー・ゲストの90%以上が、「安いお部屋に泊まりたい」と回答。

Airbnb(エアビーアンドビー)社のとったアンケートによると、宿泊ゲストの90%以上が、民泊施設選びに「安さ」を重要視していると回答しています。これは、海外でも日本でもほぼ同じ結果で、つまり「宿泊価格」こそが最も絶大なアピール力を持っているのです。

このことは常に、頭に入れておきましょう!

1-2.稼働率の上がる宿泊価格を具体的に解説!

では、いくらくらいの宿泊価格にすれば、予約が頻繁に入るようになるのでしょうか?ここでは、お部屋のタイプ別に、具体的な金額を挙げて解説していきます。

※なお、当トピックの価格は2017年初頭の相場です。

1-2-1.「まるまる貸切」なら8,000円を切るくらいがベター。

「まるまる貸切」タイプを運営する投機家ホストほど、枝葉のノウハウにこだわろうとする傾向にありますが、「まるまる貸切」が最もライバル争いが激しいので、大胆な価格調整に切り込んだほうがずっと、稼働率対策になります。

一般的なノウハウサイトでは、「4人1泊1.5万円」を標準的な価格と紹介していますが、この値段では今はもう、予約は入りません。「まるまる貸切」の平均価格が8,000円程度まで下がってきているので、これを切るくらいの価格を一つの目安と考えましょう。

1-2-2.「個室」なら2,000円を切るくらいがベター。

「個室」タイプも同様に値崩れが進んでいます。民宿を想定して3,000円に値付けすると予約は入りませんし、2,500円でも厳しくなってきました。2,000円を切るくらいの値段が、ホットプライスとなっています。

「個室」の場合、ホームステイ型のホストさんがほとんどで、経費があまり掛かっていないはずなので、値下げはそう難しくないはず。月額収入5万円くらいを目標に考えているホストさんが多いかもしれませんが、宿泊料金を下げて食事提供で小銭を稼ぐ考え方のほうが、ゲストにも喜ばれ、目標達成もうまくいくでしょう。

1-2-3.「シェアルーム」なら1,000円ジャストくらいがベター。

「個室」タイプが2,000円を下回ってきたため、「シェアルーム」タイプは1,000円程度でないと予約が入りずらくなってきました。Airbnb(エアビーアンドビー)の規定上、10ドル(約1,000円)以下には下げられませんが、その最低価格を1つの目安と考えましょう。

「シェアルーム」を経営する場合も、収容人数が多くなるため、食事提供などで小銭を稼ぐアイデアがとても有効です。

1-3.「清掃料金」に拒絶反応を示すゲストは多い!撤廃するかなるべく低く抑える工夫を。

特に「まるまる貸切」タイプの物件では、「清掃料金」を設定しているホストが多いことでしょう。ホストからすれば、清掃を外部委託しているのだから清掃料金を徴収するのは妥当だと感じるかもしれませんが、ゲスト利用者からすれば清掃料金は、不当・不満に感じています。

あなたが泊まる側に回ったとき、1泊1万円の物件に7,000円もの清掃料金を別途取られたら、どう感じますか?

そのため、清掃料金は撤廃するか、またはなるべく低く抑えるための努力をしましょう。一番理想的なのはホスト自ら清掃を行うことですが、それが難しい完全委託型ホストの場合、親族や友人に委託したり、民泊物件の近隣住民と仲良くなって委託することで、民泊代行業者よりも安い料金で請け負ってもらうことができるかもしれません。

5,000円、7,000円といった高額な清掃料金を設定せざるをえないなら、長期滞在者に特化した集客に切り替えましょう。30日も泊まったゲストは、清掃料金が別途5,000円掛かっても、あまり割高には感じません。

2 上位表示されるようになる!7つのリスティング作成ノウハウ。

エアビーアンドビーで予約を3倍増やすノウハウ集。

Airbnb(エアビーアンドビー)で地域や日付を検索すると、該当地域の民泊物件がずらっと表示されます。ここでの検索結果には、法則性があることをご存知ですか?エアビーアンドビーの優先度設定を知って、目立つ工夫をしましょう。(いわゆる「SEO対策」です。)

  1. 問い合わせへの返信は迅速に行おう。できれば1時間以内に!
  2. なるべく設備を充実させよう。
  3. たくさんの、かつ良質なレビューを積み重ねよう。
  4. 写真撮影をエアビーアンドビーのスタッフに依頼しよう。
  5. カレンダーはなるべくたくさん開放しよう。
  6. リスティングを頻繁に更新しよう。
  7. ID認証の項目数を増やそう。

2-1.問い合わせへの返信は迅速に行おう。できれば1時間以内に!

ゲストから問い合わせが来たら、なるべく早く返信するように心がけてください。できれば1時間以内、遅くとも1日(24時間)以内には返信すべきです。

Airbnb(エアビーアンドビー)サイトは、返信に要する時間を計測しており、これが早いホストを上位表示するように設定しています。

なお、複雑な問い合わせが来てすぐに返信するのが難しい場合は、「あとでじっくり返すからちょっと待ってね!」といった言葉で一時的に返信するのも有効です。

2-2.なるべく設備を充実させよう。

検索結果を上位表示するということは、Airbnb(エアビーアンドビー)からの推薦順位が高いということ。

エアビーアンドビーが推薦したい物件がどのようなものかと考えれば、もちろんより設備の充実したものを推したいのは明白です。

エアコンはもちろんのこと、ドライヤーや洗濯機など、リスティング(施設の詳細ページ)の「アメニティ・設備」欄のチェック項目にあるような設備は、できるかぎり多く網羅するように、お部屋を充実させていきましょう。

2-3.たくさんの、かつ良質なレビューを積み重ねよう。

たくさんのレビューが付いていること、そして5ツ星がたくさん付いていることも、検索結果の上位表示に優位に働きます。

これは、リスティングの書き方云々ではなく、良質なおもてなしを地道に重ねるしかありません。良質なレビューや5ツ星評価をもらうのが難しい人は、宿泊価格を下げてみましょう。「値段の割りに良い」と思ってもらえると、サービス・設備の質が同じでも評価は高くなる傾向が!

2-4.写真撮影をエアビーアンドビーのスタッフに依頼しよう。

Airbnb(エアビーアンドビー)社が、無料で民泊施設の写真撮影に応じてくれているのをご存知ですか?プロのカメラマンが、上質な写真を撮ってくれます。

画像は人の目を引きやすいため、見栄えのよいものを掲載するのはもちろん有効なのですが、それとはまた違う意味で、このサービスを利用すると検索結果の上位表示に影響するという効果があります。

2-5.カレンダーはなるべくたくさん開放しよう。

一年のうち5日しか空いてない宿をオススメするメディアはありませんよね。それと同じ理屈で、Airbnb(エアビーアンドビー)も、宿泊可能日の多い物件を上位表示する設定がなされています。可能な限り、たくさんの日を宿泊可能設定にし、開放しておきましょう。

2-6.リスティングを頻繁に更新しよう。

上記と同じく、活動のあまり見られない物件は検索の優先順位が下がってしまいます。これを防ぐためには、リスティング(施設の詳細ページ)を頻繁に更新するようにしましょう。

たとえば、春には近所の桜の名所を羅列し、夏には近所の花火大会の日程を明記したり、といったアイデアはいかがでしょうか?

2-7.ID認証の項目数を増やそう。

「ホストの信頼性の高さ」も検索結果の優先順位に反映されます。信頼性をアップするには、全部で6項目あるID認証を、なるべくたくさん増やすことです。携帯電話の番号、身分証のアップロードはもちろんのこと、FacebookのID連結やGoogleIDの連結もやっておきたいところ。

3 良いレビューを獲得してクチコミ&リピーターを増やす4つのノウハウ!

エアビーアンドビーで予約を3倍増やすノウハウ集。

SEO対策はもちろん重要なノウハウの1つなのですが、上位に表示されてクリックしてもらえたところで、民泊物件そのものが魅力的でないなら、あなたのお部屋のページは閉じられてしまいます。

リスティング(お部屋の詳細ページ)を開き、平均的な設備を有していることがわかったゲストユーザーが次に注目するのが、他のゲストからのレビューとコメント。ここに、楽しそう・快適そうな文章が長々と並んでいると、検討中のゲストは「魅力的な物件だな」と判断してくれるのです。

レビューを充実させることで、予約を増やすことに繋げましょう。ここでは、良いレビューをもらうためのノウハウを4つ、ご紹介します。

  1. 朝食やおやつを提供することが最も喜ばれる!
  2. コミュニケーションが円滑で愛想の良いホストは好感を、持たれる。
  3. 駅までの送迎や自転車の貸し出しなど、サービスを充実させよう。
  4. 最初は安い料金に設定し、かつ手厚くもてなすことで最大級の評価を得よう。

3-1.朝食やおやつを提供することが最も喜ばれる!

ゲストに最も評判の良いサービスがこれ。他のノウハウサイトは、使い切りシャンプーなどのアメニティグッズを充実させよと書きますが、シャンプーよりも朝食やティータイムの提供のほうがずっと喜ばれます。

朝食は、凝った上等なものを用意する必要はなく、パンとジャムとコーヒー程度でも充分。セルフサービスでも良いくらいです。外のカフェで食べるよりずっと安上りに済むため、ゲストとしては大喜び!

また、あなたがティータイムをするときに、一つくらいおせんべいを分けてあげてはどうでしょうか?さらに言えば、料理が好きで頻繁に作っているなら、たまには無料で食べさせてあげるのが最高のアイデア。あなたにとって50円の出費で済むものも、ゲストが飲食店で食べると500円かかってしまうのです。この差を埋めてあげることが、ゲストに喜ばれる最大のヒケツ!

3-2.コミュニケーションが円滑で愛想の良いホストは好感を持たれる。

外国人の民泊ゲストにとって、民泊ホストはホテルのコンシュルジュと同じ。ことあるごとに話しかけてもらったり、先回りで気遣いをしてもらえると、とても助かるし、うれしいものです。

できることなら、もう少しつっこんで会話もしてみましょう。英語が得意でないとしても、「笑顔で会話すること」が大切で、内容も、「あなたの住んでいる町はアメリカのどこ?そこ知ってる!」といった程度でもかまいません。たったそれだけでもぐっと距離を縮めることができます。

3-3.駅までの送迎や自転車の貸し出しなど、サービスを充実させよう。

特に日本の場合、ほとんどの民泊ホストは宿泊空間の提供しかしません。その中で、駅まで車でお迎えにいってあげたりなどの暖かいサービスを施すと、当然ながらとても喜ばれ、好感を持ってもらえます。

また、自転車やカサ、洗濯機など、消耗品でないものは気前よく貸してあげると良いです。「私物をシェアする」ということも、日本人には抵抗を持つ人が多いですが、だからこそあなたがやれば、良いレビューを獲得できる強みとなります。

3-4.最初は安い料金に設定し、かつ手厚くもてなすことで最大級の評価を得よう。

予約の入りが少なくて困っているあなたがまだホスト初心者なのであれば、最初のうちは宿泊料金をぐっと下げましょう。儲けは後回しにして、とにかくたくさんのゲストに利用してもらい、レビューを重ねてもらうことが大切なのです。

安くするだけでなく、できるだけ手厚くもてなしましょう。初心者ホストは、道順の示し方や接客対応などにまだ不備があるでしょうが、おもてなしを充実させることで、そうしたマイナス面を帳消しにすることができます。

民泊はホテルとは異なり法的な品質保証がなく、また物件によってクオリティに非常に差があるため、ゲストユーザーは他のユーザーがつづったレビューコメントや★評価をもとに、物件の良し悪し(どこに泊まるか)を判断しているのです。

民泊スタートアップnaviでは、民泊ライフを楽しむためのノウハウだけでなく、売り上げを重視した経営のノウハウについても詳しく解説しています。トップページやカテゴリーから気になる記事を探し、稼働率アップにお役立てください。

まとめ。

【1にも2にも宿泊価格が重要!安いお部屋にゲストは集まる。】

  • エアビーアンドビー・ゲストの90%以上が、「安さを重視している」と回答。
  • 高稼働率のマークできる宿泊価格を具体的に解説!
  • (1)「まるまる貸切」タイプなら8,000円を切るくらいがベター。
    (2)「個室」タイプなら2,000円を切るくらいがベター。
    (3)「シェアルーム」タイプなら1,000円ジャストくらいがベター。

  • 「清掃料金」に拒絶反応を示すゲスト多し!撤廃するかなるべく安く抑える工夫を。

【上位表示されるようになる!7つのリスティング作成ノウハウ。】

  1. 問い合わせへの返信は迅速に行うこと。できれば1時間以内に!
  2. なるべく設備を充実さること。
  3. たくさんの、かつ良質なレビューを積み重ねること。
  4. エアビーアンドビーの写真撮影サービスを利用すること。
  5. カレンダーはなるべくたくさん開放すること。
  6. リスティングを頻繁に更新すること。
  7. ID認証の項目数を増やすこと。

【良いレビューを獲得し、クチコミ&リピーターを増やす4つのノウハウ!】

  1. 朝食やおやつを提供すると、非常に喜ばれる!できれば時々ごはんも。
  2. 愛想がよくコミュニケーションが円滑なホストは好感を持たれる。
  3. 駅までの車送迎や自転車の貸し出しなど、サービスを充実させよう。
  4. 最初は安い料金に設定し、かつ手厚くもてなすことで最大級の評価が得られる。

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