民泊サイトでホストの登録をしたら、予約のお問い合わせが殺到してしまい、大変なことに!

ホストにとっては嬉しい悲鳴ですね。でも、しっかりと対応できなければ、予約のお問い合わせをしてくれたゲストに失礼です。たくさんのお問い合わせにも、ひとつひとつきちんとした対応が望まれます。

今回は、Airbnb(エアビーアンドビー)を例にあげて、「ゲストからの予約を上手に管理するポイント」をまとめていきましょう。「どうやったらそんなに予約が来るの?」という「予約殺到人気ホスト」になるためのアドバイスもしちゃいますよ!

さあ、ゲストからメッセージがきました。一緒に対応していきましょう!

1.予約管理のポイントは、たったの2つ!「即返信」と「カレンダー管理」。


たくさんの予約のお問い合わせに対して、しっかりと対応するための大きなポイントは、「即返信」することと、「カレンダー管理」をマメにする。この2点です。それぞれのポイントについて詳しく見ていきましょう。

1−1.ポイント「即返信」することが大切。

ゲストからのメッセージには、丁寧で「迅速な」対応が望まれます。

お部屋を探しているゲストは、「お部屋探し」以外にも、交通のチケットの手配や観光の予定、持ち物の準備など、多くのことを旅の出発までに決めなくてはなりません。たくさんの準備の中で、ひとつでも予定が決まると安心しますよね。

また、複数のお部屋を見比べて、どこに泊まるかを検討している場合もあるでしょう。ゲストが他のお部屋へ予約してしまう前に、素早く丁寧に「即返信」をして、ゲストの気持ちをつかみましょう!また、「即返信」することは、「返答率100%」を維持することにもつながります。

1−1−1.返答率100%を目指そう。

Airbnb(エアビーアンドビー)では、お部屋を検索した際、リスティング(お部屋の説明ページ)の「ホストについて」というところに、それぞれのホスト毎の「返答率:○○%」と「返答までの時間:○○時間以内」が表示されています。これによりゲストは、「そのホストがメッセージに対して、すぐ返答をしているか」がわかります。

通常、ゲストからのメッセージに対して、「24時間以内」に対応すれば「返答率100%」を維持できます。これは、ゲストからの信頼を得るうえでも重要ですし、「スーパーホスト」(優良ホストであることを示す称号)を目指すホストにとっては、条件のひとつとなります。

1−1−2.メッセージは「通知」で見逃さない。

ゲストからのメッセージに「即返信」するためには、メッセージに「すぐ気付く」ことが重要となります。そのためには、「通知」機能をうまく利用しましょう。

Airbnb(エアビーアンドビー)のホストページの上部にあるメニューバーから「アカウント」のページを開くと、「通知」設定が細かく指定できます。これで、携帯電話のSNSやパソコンのメールアドレスに通知が来るように設定しておけば、ゲストから来たメッセージにいち早く気付くことができ、「即返信」も容易になります。

また、「Airbnbの携帯アプリ」を使うのも便利です。アプリでは、メッセージが来た際に「プッシュ通知」で連絡が来ます。

1−1−3.「お返事テンプレート」を作っておこう。

ゲストからのメッセージにすぐ気づくことができても、質問の回答に戸惑うようでは、「即返信」はできません。よくある質問や、場所の道案内などは、回答をあらかじめ用意しておき、「お返事テンプレート」を作っておくとよいでしょう。

また、日本語だけでなく、英語のお返事テンプレートもあれば、海外のゲストからの質問にも対応しやすくなりますね。

1−2.ポイント1:「カレンダー管理」をマメにしよう。

Airbnb(エアビーアンドビー)など多くの民泊サイトでは、ゲストがお部屋を探す際、「場所、日程、人数、価格帯」などを入力して検索します。すると、入力した「場所、日程、人数、価格帯」で泊めることのできるホストが検索結果に表示されます。

この「日程」には、あらかじめホストが設定している「カレンダーの予約可能日」が反映されます。そのためホストは、ゲストの予約が受けられる日程を、カレンダーでしっかり管理しておかなくてはなりません。仕事や家庭など、ホストの事情で受け入れができない日は、予約受け入れを「不可」に設定しておきましょう。常にスケジュールをチェックして、カレンダーの予定に不備がないかを「正確に」確認しましょう。

1−2−1.「カレンダーの同期」でダブルブッキングを防ごう。

複数の民泊サイトなどでお部屋を提供している場合は、ダブルブッキングが起きないよう、更に注意が必要です。その際は、カレンダーを1カ所に集めて管理する「カレンダーの同期」という機能がとても役に立ちます。

Airbnb(エアビーアンドビー)のカレンダー同期方法。

  1. リスティング(お部屋の説明ページ)の編集から「カレンダー」を表示します。
  2. 右側の「利用可能日設定」を開きます。
  3. 「カレンダーを同期」から「カレンダーをインポート」を選択し、外部カレンダーのURLを入力すると、Airbnbのカレンダーに外部のカレンダーが同期されます。
  4. または「カレンダーをエクスポート」を選択し、外部のカレンダーにAirbnbのカレンダーを同期させることも可能です。

パソコンやスマートフォンの「Googleカレンダー」や「カレンダーアプリ」などに、登録しているAirbnbなどの民泊サイトのカレンダーを同期させておけば、自分が受け入れ可能な日が、わかりやすくなりますね。もちろん、紙のカレンダーや手帳を使って管理することも有効ですが、どちらにせよ、記入漏れがないよう注意しましょう。

1−2−2.「清掃時間」も考慮に入れよう。

予約を取る際は、チェックアウト後の「清掃時間」もしっかりと考慮に入れましょう。清掃が終わらないうちに次のゲストが来てしまっては、きちんとした対応ができません。

Airbnb(エアビーアンドビー)では、カレンダーの「利用可能日設定」の画面で、予約を取る間隔の指定もできます。「利用可能日設定」の項目から、「予約締切日」を「当日」「1〜7日前」に設定したり、「準備時間」を「予約の前後1日(または2日)をブロック」という選択ができますので、お部屋の清掃にどれくらいの時間がかかるのか、あらかじめ目安をたてておき、設定しておきましょう。

稀なケースではありますが、トラブルが起きた時のことも考慮しておくと、更に良いかもしれません。備品の破損などで修理が必要になった際は、ゲストへの損害賠償(修理費)の請求のために、証拠写真を残したり、備品修理の時間も必要になりますね。被害が大きい場合は、警察への被害届も必要になります。これらの届け出は、「当該ゲストのチェックアウトから48時間以内、または次のゲストのチェックインまでに」申請しなくてはなりません。なので、次のゲストが当日入れ替わりで来る場合には、注意が必要です。例えば「10時チェックアウト、次のゲストは15時チェックイン」にしておくなど、最低でも3〜5時間の準備時間を作っておくと、何かあったときでも対処がしやすくなるでしょう。

それぞれのゲストのために準備する時間をしっかり取って、すべてのゲストにキレイなお部屋を提供できるようにしましょう。

2.「お問い合わせ」?それとも「予約」? 返信方法の違いに気を付けよう。

「予約管理の2つのポイント」が確認できたら、次は「メッセージへの対応」について考えていきましょう。

ゲストからのメッセージに返信する際に気を付けたいのは、受け取ったメッセージが、「お問い合わせ」なのか「予約リクエスト」なのかという違いです。それによって、返信方法が少し違ってきます。

「メッセージの種類」の確認方法。
ダッシュボート(Airbnbで表示されるホストの最初のページ)を開くと、

  • お問い合わせならば、「お問い合わせが届きました。」
  • 予約ならば、「予約リクエストが届きました。」
    という、赤い文字が確認できます。

また、受信トレイを開くと、オレンジ色の文字で「問い合わせ」または「保留中」という表示が見えるでしょう。「保留中」が、「予約リクエスト」のゲストからのメッセージになります。(ゲストが「予約リクエストの返答待ち」という状態です。)

2−1.「お問い合わせ」を「予約」に繋げよう。

お問い合わせをしてきたゲストたちは、あなたのお部屋に興味を持ち、予約を迷っている状態です。あなたの返答で、ゲストに予約のGOサインを出してあげましょう。

「お問い合わせから予約が入る」ことにより、ゲストを獲得できるだけでなく、「検索順位が上がる」という嬉しいオマケもついてきます。検索で上位に表示されれば、更にたくさんのゲストにリスティング(お部屋の説明ページ)を見てもらうことができますね。どんなに小さなお問い合わせにも、丁寧に対応し、たくさんの予約に繋げていきましょう!

お問い合わせは、リスティングの細かい内容や、チェックインなどの時間についてのものが多くみられます。

よくあるお問い合わせの一例としては、「Wi-Fi/ポケットWi-Fiはあるか?」「空港からはどれくらいか?」「2人での宿泊は可能か?」「キッチンは使えるか?」「早い時間にチェックインできるか?」「チェックアウトの時間を遅くできるか?」「荷物を預かってもらえるか?」といったところでしょうか。これらのお問い合わせは、リスティングをしっかりと作っておくほど減っていきます。ゲストが知りたい情報を、あらかじめきちんとリスティングに書いておきましょう。

また、Airbnb(エアビーアンドビー)の利用者は、日本人よりも外国人のほうが圧倒的に多いため、日本語でしかリスティングの記載がない場合でも、英語のお問い合わせが来ることが多々あります。海外のゲストにもお部屋の説明がきちんとわかるよう、リスティングは日本語だけでなく、英語での説明も用意しておくことが大切です。日本語以上に、英語での説明のほうが重要になるでしょう。
※一応Airbnbでは、その国での言語に自動翻訳されるようになっています。ですが、自動翻訳の内容は、わかりにくい部分が多々あるので、できれば「英語」でだけでも自分で記入しておくとよいでしょう。

稀にリスティングをきちんと読まず、お部屋の説明を理解していないゲストから、リスティングに記載済みの内容を、いくつも質問されてしまうことがあります。その場合、「リスティングも再度ご確認ください。」と一言添えたうえで、メッセージで内容をゲストに伝えてあげましょう。

しかし、リスティングに書いてある内容のお問い合わせが頻発するようでは、対応に手間がかかり過ぎてしまいます。そのような場合は、自分のリスティングで、その内容が読みやすく書かれているか、また内容が欠けていないか、などもきちんと確認しておきましょう。

そのうえで、お問い合わせを繰り返してくるゲストに対しては、「リスティング内容を理解できていないゲストの予約は、承認するのに値するか?」をしっかりと判断したうえで対応してください。予約のお問い合わせを下さったゲストに対して、不審感を持つのはためらわれるかもしれません。しかし、意思の疎通がきちんと取れないゲストに対して、安易に予約の承認をしてしまった場合、お部屋に来てから「そんなの聞いていない!」などというトラブルが起きてしまう可能性があります。お問い合わせのやり取りの段階で、見極めることが大切です。

Airbnbの良いところは、「ホスト側が泊めるかどうかの最終決定権を持っている」というところにもあります。通常のホテル予約などでは、ホテル側がゲストの選別はできませんよね。ゲストを逃すのは惜しいかもしれませんが、「ちょっと信用できないなぁ」などと感じるゲストに対しては、キッパリお断りし、事前にトラブルが起きないよう対処しておくことが大切です。

2−2.3つの返答「事前承認」「却下」「メッセージの返信」。

ゲストからの「お問い合わせ」メッセージを開くと、「事前承認、あるいは却下する」という選択枠が確認できます。ホストは、このお問い合わせに対して、「24時間以内」に「事前承認」か「却下」の選択、あるいは「メッセージの返信」を行う必要があります。

24時間を過ぎると「問い合わせ」から「期限切れ」に表示が変わり、その後も「メッセージの返信」だけは可能ですが、「事前承認」と「却下」ができなくなります。そのため、お問い合わせをしてきたゲストが宿泊を希望する場合、改めて「問い合わせ」か「予約リクエスト」を送信してもらうことが必要となります。

また、ホストの「返答率」も低下してしまいます。「24時間以内の対応」が、返答率を維持するためには必須となりますので、迅速な対応を心がけましょう。返答率が高いほど、優良なホストの目印になります。

2−2−1.「事前承認」で、予約を促してみる。

「事前承認」とは、問い合わせをしてきたゲストに対して、「その日なら予約ができますよ」と、ホストの側から予約可能をお知らせする機能です。この「事前承認」が送られたゲストは、それから24時間以内に予約を入れると、ホストの承認を待たずに「自動承認」され、予約が確定します。

この場合、ゲストが予約ボタンを押すまでは「予約確定」にはなりません。リステイングのカレンダーも、予約が確定するまでは「予約可能」として表示され続けます。ホストが「事前承認」を送っただけでは、予約を受け付けたことにはなりませんので、ご注意ください。

お問い合わせが「同じ予約日」に殺到した場合、そのゲスト全員に事前承認を送り、「予約早い者勝ち!」を提案するのもよいかもしれません。この「事前承認」は、複数のゲストに対し、同じ日の事前承認を送ることが可能なのです。

その際は、「他にも同じ日に宿泊希望者がいる」旨、また「事前承認を送ったゲストの中で、一番早く予約を入れたゲストが承認される」ことを、当該ゲストに伝えましょう。早い者勝ちで予約ができなかったゲストに対しては、Airbnb(エアビーアンドビー)から「予約が不可になった」という通知が自動的に送られます。

「事前承認」の送信後、ゲストからの予約がないまま24時間が過ぎると、そのゲストへの事前承認は失効します(「期限切れ」となります)。それ以降、まだゲストが宿泊を希望している場合は、改めて「問い合わせ」か「予約リクエスト」を送信してもらう必要があります。

ゲストの中には、このことを知らない人もいますので、「○○時までに予約していただくと、その時点で予約が確定されます。それ以降は、また改めて予約リクエストが必要になりますので、ご注意ください。」と、一言メッセージを添えておくとよいでしょう。

この「事前承認」は、ホストがいつでも撤回することができます。しかし、ゲストの視点から見て、一度申し出た承認をすぐに取り消すようなホストは信用面で不安を感じますよね。事前承認をする際は、日程やゲストの身元など、きちんと確認した上で、「確実に予約を受け入れられる場合のみ」利用しましょう。

2−2−2.「事前承認」の特別料金版「スペシャルオファー」。

ホストは予約を承認したいゲストに対し、「事前承認」ではなく「スペシャルオファー」を送ることもできます。これは、そのゲストに対し、「通常価格」ではなく「1回限りの特別料金」を提示して事前承認を送る機能です。この「スペシャルオファー」で提示する金額は、ゲストに支払ってもらいたい宿泊費や清掃料金、人数超過料金などのすべてを含めた「総額」を設定します。

例えば、複数の宿泊先で迷っているゲストに対して割引料金を提示したり、お子様連れのゲストに対して子供料金を追加して提示したりすることができます。「事前承認」と同じように、この「スペシャルオファー」が送られてから、24時間以内にゲストが予約をすると、自動的にこの提示された金額での予約が確定されます。

2−2−3.「却下」する。

ゲストのお問い合わせ内容や身元などに不安がある場合や、日程が合わないなど、受け入れが不可能な場合は「却下」という選択が可能です。

却下を選択した場合、Airbnb(エアビーアンドビー)に対して「なぜ却下したのか」という理由を知らせるリストが表示されます。「日程が合わない」のか「ゲストの希望が自分のお部屋と合っていない」のか「ゲストに不審がある」のか、など。これはAirbnbに対して、危険なゲストを知らせるためや、ホストが適当に却下をしたわけではない、ということを知らせる意味もありますので、きちんと選択し送信しましょう。この内容がゲストに知らされることはありませんので、ご安心ください。

ちなみに、「却下」をしても「返答率」は下がりません。何の対応もせず、24時間が過ぎて「期限切れ」になってしまった場合のみ、返答率が下がりますので、受け入れられない場合も無視はせず、必ずリアクションをするようにしましょう。

2−3.「予約リクエスト」は、「承認」「却下」の二者択一。

「予約リクエスト」は、ゲストからの予約のお申し込みです。

これは「お問い合わせ」とは違い、ゲストが初めから「予約申し込み」の意図をもって送信したものになります。この「予約リクエスト」の場合も、ホストは、リクエストを受け取ってから「24時間以内」にゲストに返答をする必要があります。

ここで注意したいのは、「お問い合わせ」との違いです。

「お問い合わせ」の場合は、「メッセージを返信」するだけでも「返答」したことになりましたが、「予約リクエスト」の場合は、メッセージの返信をしただけではダメなのです。24時間以内に「承認」か「却下」のどちらかを選ばなければ、「期限切れ」となってしまいます。「期限切れ」になると、ゲストが再度予約をリクエストしなければならないだけでなく、返答率まで下がってしまうことになるのは、「お問い合わせ」の項でお話しした通りです。

そして、ここで問題となるのは、ホストが予約リクエストを申し込んだゲストに対して「質問したいことがある」場合です。あなたの質問に対し、ゲストからのお返事が遅くなれば、質問のやり取りをしている間に24時間が過ぎてしまい、予約の承認ができなくなってしまいます。ですので、あなたがゲストを承認できるか見極める時間を考慮に入れ、「予約リクエスト」を受け取ったらできるだけ早く、メッセージと、そのゲストのプロフィールなどを確認することが大切です。

ゲストへの質問が必要となるのは、大きく分けて以下2つの場合でしょう。ひとつめは、「ゲストの身元がはっきりしない」場合。ふたつめは、「予約リクエストのメッセージ内容(ゲストのニーズ)が、自分のお部屋に合っていない」場合です。

Airbnb(エアビーアンドビー)では、プロフィールに顔写真を載せることが決められています。また、いくつかの本人認証項目があり、それを最低ひとつはクリアしないと、サービスの登録と利用ができない仕組みになっています。ですが、Airbnbを始めたばかりのゲストなどは、プロフィールに動物や風景の写真を使っていたり、承認項目が「メールアドレスのみ」で信頼度が低いことがあります。その場合、信頼できるゲストかどうかを、ホストが自分できちんと見極める必要があります。

特にプロフィール写真を本人の顔以外で設定している場合は、登録の際、利用規約をきちんと読めていない可能性があります。ということは、「リスティング(お部屋の説明ページ)もきちんと読んでいない」という可能性も否定できません。

この場合、ゲストに「顔写真を見せてもらえますか?」と聞いてみてください。「自分のお部屋に泊まりに来るゲストのお顔を知っておく必要がある。」ということは、ゲストにとってもわかりやすい答えでしょう。そこで顔写真を提供できないゲストは、承認を見送ったほうが無難です。ホストに対して顔を見せられないゲストが、信頼に値するとは思えません。トラブルになるまえに、ここでしっかり却下しておきましょう。

また、ゲストのニーズがお部屋に合っていない場合も、本当に予約を承認してよいのか、きちんとゲストと話し合う必要があります。

例えば、「○○の観光地に行きたい」とゲストがメッセージに書いてきたとします。その観光地があなたのお部屋から行くには交通の便が悪い場合、それをきちんと伝えてあげる必要があります。また「××空港から向かいます」というゲストに対して、あなたのお部屋が、空港から電車をたくさん乗り継いで、時間をかけないとたどり着けない場所だったとしたら、来るだけでゲストは疲れてしまうでしょう。
そのゲストはただ「安いから」「お部屋がきれいだから」「駅から近いから」といった理由で、あなたのお部屋への予約を決めたのかもしれないのです。

見知らぬ土地での交通の便などは、初めてくる観光客には、なかなかわかりにくいものです。きちんとゲストのニーズを把握して、答えてあげることが大切です。これは、後々の「ゲストのレビュー」にも関係してきます。いくらお部屋がきれいだったとしても、ゲストのニーズに合わなければ、そのゲストからの評価は散々なものとなってしまいます。そして低いレビューがついてしまうと、その後のあなたのお部屋の予約に悪影響を与えることになってしまいます。

他にも、ペット不可、子供連れ不可、喫煙不可といったハウスルールがわかりやすく表示されているにもかかわらず、それらを希望してくるゲストは、リスティングを全く読んでいない可能性がありますので、きちんと却下する必要があるでしょう。

ゲストとやり取りをしている間に、予約リクエストの期限が切れてしまったけれど、やはりゲストの予約を受け入れたい!というときは、「スペシャルオファー」を送ることは可能ですので、ゲストに打診してみるのもよいかもしれません。

3.「今すぐ予約」は、対応不要。


予約の方法にはもうひとつ、「今すぐ予約」というものがあります。これは、ゲストが「予約する」というボタンを押した時点で、即、予約が確定する、という予約方法です。ホストは、この「今すぐ予約」か「予約リクエストを受ける」かのどちらかの予約方法を、リスティング(お部屋の説明ページ)の中で設定することができます。

効率良く予約を取りたい場合には、この「今すぐ予約」はとても有効です。ゲストへの対応の手間がばっさり省けます。

また、
「検索順位が上がる。」「返答率が上がる。(何もしなくても返答したことになる。)」「集客力が上がる。(「今すぐ予約」を指定して検索するゲストも多くいます。)」といったメリットもあります。

しかし、良いことばかりというわけではありません。いくつかのデメリットがあるので、利用する際には注意が必要です。では、「今すぐ予約」のデメリットには、どんなものがあるのでしょうか?

3−1.キャンセルにはペナルティ!即承認の「今すぐ予約」は要注意!

「今すぐ予約」を利用すると、予約が簡単に取りやすくはなります。しかし、予定が変更になりやすいホストや、特にホスト初心者の場合は、注意が必要です。

「今すぐ予約」で「予約が即確定する」。ということは、「ゲストに不安があっても、質問も却下もできない」ということです。また「カレンダーの設定にミスが許されない」ということでもあります。ホストを始めたばかりの方は、リスティング(お部屋の説明ページ)のカレンダー設定に戸惑うこともあるでしょう。急な予定が入ったのに、カレンダーの日程を「利用不可」に変更し忘れてしまうこともあるかもしれません。

しかし、今すぐ予約の場合、お部屋の「利用可能日」のすべてに「即予約」が可能なため、メッセージで「受け入れができません」とお断りすることすらできないのです。

また、ホストが女性だけのお部屋では、男性ゲストからの予約は心配が強い場合もありますね。そういった安全面においても、「今すぐ予約」は危険なことがあります。相手を見極めてからの予約を行うほうがよいでしょう。

確定してしまった予約をキャンセルしなくてはならなくなった場合、ホストには大きなペナルティが課されることになります。

ホストに課されるペナルティ。

  • レビューに「ホストによるキャンセル」が自動的に記載される。(削除はできない。)
  • 検索結果に表示される優先順位が下がる。
  • キャンセル後一年間は、「スーパーホスト」(優良ホストであることを示す称号)になれなくなる。
  • キャンセルした日程はブロック(予約不可)にされ、他のゲストの予約は受け入れられない。
  • 6か月の間に2回以上のキャンセルを行った場合、50〜100ドルのキャンセル料の負担が発生する。(このキャンセル料は、キャンセルされたゲストが、直前になって他の物件を探すための費用に使われます。)

これらのペナルティは、今後ホストを続けるにあたって、大きな痛手になります。

但し、「ゲストの言動に不審な点がある場合」は、ホストは「3回まで」ペナルティなしでキャンセルすることが可能です。(「ホスト都合」によるものは認められません。)

また、 Airbnb(エアビーアンドビー)では以下の場合に限り、キャンセルにおける罰則を免除する規約が設けられています。

  • キャンセルの罰則免除項目。
  • 家族の死。
  • 自分、家族の重篤な病。
  • 国内の自然災害。
  • 国内の政情不安。
  • 家屋損壊。
  • 保守管理の問題でホストできない場合。

これらに該当する場合は、証拠書類を提出することで罰則が免除されますので、すぐにAirbnbに連絡を入れましょう。

「今すぐ予約」は、ゲストにとっても予約が簡単になるため、検索の際にこの機能を重視する方も多くいます。そのため、Airbnbでは「今すぐ予約」を強くお勧めしてもいます。しかし、こういったペナルティや安全面についても考慮し、「ゲストとやり取りをしないでも予約が取れるなんて、簡単!」などと安易な判断はせずに、本当に自分が「今すぐ予約」を設定しても大丈夫な状態かどうかを良く考えましょう。

また、利用する場合は「今すぐ予約」の設定の中に、「ハウスルールに同意したゲストのみ」「他のホストのお勧めゲスト」といった項目がありますので、それにチェックを入れておけば、ある程度は安心できるゲストを受け入れることができるかもしれません。

4.予約殺到!人気ホストへの道!

予約の対応や設定、管理の方法がわかったところで、「予約が次から次へと入って困っちゃうホスト」が、メッセージの対応やカレンダー管理以外に、一体どんなことをしているのか、チェックしてみましょう。

さあ、あなたも、目指せ!予約殺到人気ホスト!

4−1.素敵な写真をたくさんUPしよう。

ゲストがお部屋探しの際、一番最初に目が行くのはどこでしょう?

そうです。リスティング(お部屋の説明ページ)の最初の「写真」です!Airbnb(エアビーアンドビー)などの民泊において、リスティングの写真は「最重要項目」であるといっても過言ではありません。あなたのお部屋が素敵に見えるように、また、アピールポイントがわかるように、しっかりと写真で表現しましょう。いくらお部屋の説明が素敵に書かれていても、写真が暗い雰囲気では、ゲストの目に留まりません。

「カメラマンでもないのに素敵になんて撮れないよ!」というあなたでも、大丈夫です!Airbnbでは、無料でリスティングの写真を撮ってくれるカメラマンを派遣してくれます。「え?無料で?」とびっくりしますよね。これは、もともと、Airbnbの創始者の方たちが、ホスト始めたてでまったく予約が入らなかった時、「お部屋の状態がよくわかる素敵な写真」を満載にしたところ、たくさんのゲストが来てくれるようになった!という経験から、うまく写真が撮れないホストをサポートする目的で用意されたものなのです。素敵なサービスですね。

プロのカメラマンに撮ってもらうことで、お部屋を広く、より美しく、リスティングに掲載することが可能になるでしょう!

  • また、この撮影をお願いすることによって、
    リスティングの写真に、Airbnbの承認マークが入り、信頼度が上がる。
  • 検索順位が上がる。

といったメリットもありますよ。

但し、撮影の依頼には、いくつかの条件があります。

  • ホストは、プロフィールのメールアドレスと電話番号、ふたつの本人認証が済んでいる必要があります。
  • 1つのリスティングに対し、1度の撮影に限ります。
  • 複数のリスティングを持っている場合は、4件まで撮影依頼ができます。それ以上は、撮影を依頼したいリスティングの件数と、同じ数の予約承認が必要となります。
  • 撮影時に、ホストが同伴する必要があります。
  • 撮影後の審査に、ひと月ほどかかります。

撮影は一度きりになりますので、プロによる撮影は、自分のお部屋をしっかりと作り上げたうえで依頼しましょう。中途半端な状態では、せっかくの撮影がもったいないですからね。

自分で撮る場合には、以下のことに気を付けてみましょう。写真は、少し気を配るだけで、見え方が大きく変わってきます。

とにかくキレイに掃除する。

まずはゲストのチェックイン前と同様に、お部屋をキレイに磨き上げてから撮影に入りましょう。物が散乱した状態では、キレイなお部屋に見えませんし、ランプにホコリがついていては、お部屋が暗い印象になってしまいますね。また、備品や家具の配置も調整してみましょう。

写真は、タテではなく横向きで撮る。

スマートフォンでの写真撮影が当たり前になっている昨今、インターネット上にもタテ向きの写真があふれかえっています。しかし、リスティングに表示される写真の枠は「横向き」です。そこにタテ向きの写真をアップロードしてしまうと、左右にグレーの枠ができて、表示が小さくなってしまいます。また、タテ向きよりも横向きの方が、部屋が広く写ります。写真は、横向きで撮りましょう。

灯りを変えてみる。

昼間の日光が差し込むお部屋と、夜の間接照明で照らされたお部屋では、随分と印象が変わります。どちらも撮り比べてみましょう。通常は、「昼間の柔らかい日の光の下で」が推奨されていますが、リスティングには10枚以上でも写真の掲載が可能です。お部屋の昼の顔だけでなく、夜の顔もゲストに教えてあげましょう。ゲストがお部屋に長く滞在するのは、昼間ではなく夜の時間帯です。間接照明に照らされたムードあるお部屋は、とても素敵ですよ。

自動補正する。

写真の編集や調整は難しくてできない!という方でも、「自動補正」であれば簡単に写真を明るく、見た目良く見せることが可能です。パソコンのフォトソフトで、補正をしてみましょう。スマートフォンの機能に入っているものも簡単です。iPhoneの自動補正はとてもキレイにできるので、お勧めですよ。

ゲストの視点から撮ろう。

お部屋は一部からだけでなく、いろいろな方向から眺めてみましょう。窓側からと入り口側からでは、見え方が違うのに気付くでしょう。ゲストがお部屋に滞在するときの視点を意識して、撮影してみるとよいかもしれません。お部屋や

ご近所のアピールポイントを撮ろう。

あなたのお部屋の特徴が表れるような写真を撮りましょう。特別なアメニティ(備品)や設備があれば、それもアピールしてみましょう。また、海のそばなら、海の写真を。大きな公園が近くにあるなら、その公園の写真を。など、近場のお勧めスポットの写真を載せるのも、ゲストが「そこに行ってみたい!」と思うポイントになりますよ。

アピールポイントを「文字入れ」してみよう。

掲載写真の1枚目は、検索結果のリストに表示されます。その写真に、アピールポイントを「文字入れ」してみましょう。例えば「Wi-Fi」「駅から○分」など、あなたのお部屋の特徴を写真に記入しておけば、ゲストはリスティングを開く前にそれを知ることができてしまいます。パソコンの「ペイント」ソフトを使えば、難しいソフトを使わなくても、簡単に文字入れが可能ですよ。

たくさんの写真を掲載しよう。

ゲストにとって、あなたのお部屋は「見知らぬ場所」です。どんな場所なのかよくわかるように、たくさんの写真を見せて安心させてあげましょう。シャワールームやトイレなどの水回りは、多くのゲストが気にしている場所です。また、あなたの特技や趣味を写真でアピールするのも、ゲストに「一緒に楽しみたい!」と感じてもらえる良いアイデアですね。

建物の外観写真は、防犯面に気を付けて!

初めて来るゲストにとって、お部屋がある建物の外観写真があると、とてもわかりやすく親切です。しかし、これには注意が必要です。Airbnbでは、予約が承認されたゲストにのみ、詳細な住所が知らされることになっています。しかし、最寄りの駅名や地区名は、リスティングにしっかりと記載されていますね。防犯面を考慮して、外観の写真を掲載するかは、よくよく検討しましょう。予約が確定したゲストにだけ、建物の外観写真をお見せするのであれば、安心ですね。

4−2.リスティング(お部屋の説明ページ)で、更にアピール!

写真が素敵にできたらOK!ではありませんよ?もちろん、リスティングはもっと大切です。あなたのお部屋の情報は、このリスティングにしか書かれていないのですから。リスティングを工夫して、あなたと、あなたのお部屋を、ゲストにしっかりアピールしちゃいましょう!

文章は、ゲストが読みやすく、親しみやすいものを心がけましょう。大切なハウスルールは簡潔に、目立つように。また、お部屋の特徴や駅からの所要時間、近場の観光地など、ゲストが欲しやすい情報もわかりやすく記入しましょう。

また、「英語」での説明も、外国人のゲストのためには必須です。リスティングには、多言語での説明に対応できるよう「+他の言語を追加」という項目がついています。英語だけでなく外国語が使える方は、他の言語での説明も追加してみましょう。その地域のゲストから、きっと喜ばれますよ。

4−3.検索結果の上位表示を目指そう。

Airbnb(エアビーアンドビー)では、登録したてのホストに対して、予約が来やすいように「検索結果の上位に表示される」という処置がとられています。新規ホストに限らず、検索結果の上位に表示されることは、予約を獲得する上でとても重要です。

「検索結果」は、以下のような要因で、順位を上げることが可能です。今までお話ししてきた内容は、この検索結果を上げるためにも役に立ちます。これらをすべてクリアしたからと言って、必ず検索上位になるとは限りませんが、できることから1つずつやってみて、検索順位をレベルアップさせ、多くのゲストにあなたのお部屋を見てもらい、予約をゲットしていきましょう。

検索順位アップのための11項目。

返答率100%。

これは「1−1−1.返答率100%を目指そう。」で、お話しした通りです。ゲストからのメッセージに対して、24時間以内に必ず返答しましょう。

カレンダーをマメに更新。

頻繁にカレンダーやリスティング(お部屋の説明ページ)の情報を更新することによって、検索順位が上がります。

お問い合わせを予約に繋げよう。

「2−1.「お問い合わせ」を「予約」に繋げよう。」でお話しした通り、お問い合わせから予約が入ることによって、検索順位が上がります。

「今すぐ予約」をON。

今すぐ予約をONにすることで検索順位は上がります。ですが、「3.「今すぐ予約」は対応不要。」で説明した通り、キャンセルペナルティや安全面でのリスクも大きいので、使う際にはよく注意しましょう。

プロフィールを完成させる。

プロフィールの項目内には、「自己紹介、写真、動画、認証項目」などがあります。これらが充実しているほど、検索順位が上がります。また、認証項目内にある「Facebook認証」をしておくと、Facebookの友人が検索した際には、優先的に上位表示されます。

アメニティをたくさん増やす。

リスティングに記載してある「アメニティ」のチェック項目の数が多いほど、検索順位が上がります。

ガイドブックを作成する。

リスティング内のガイドブック(お部屋の周辺案内)を充実させることによって、検索順位が上がります。

無料撮影サービスを利用する。

「4−1.素敵な写真をたくさんUPしよう。」で説明した通り、Airbnbのカメラマンに掲載写真を撮ってもらうことで、検索順位が上がります。

レビューで高評価☆5をもらう。

ホストがもらったレビューの質(星の数)や量によって、検索順位が上がります。

予約の間隔が空き過ぎないようにする。

お部屋の予約が長期間入っていないと、検索順位は下がってしまいます。「料金のヒント」や「近隣のリスティングの料金」を参考にして値段調整をするなどして、予約をコンスタントに獲得できるようにするとよいでしょう。

究極のテクニック!価格調整が一番効く!

いろいろと細かいテクニックについてお話ししましたが、実は最もシンプルで効果的な予約殺到テクニックがあります!

それは、「お部屋の価格を周りよりちょっとだけ下げてみる」ことです。例えば、同じ地域の他のお部屋が1万円台だった場合、8千円台などの少し安い価格帯を設定してみましょう。すると、ゲストが1万円未満で検索範囲を絞ったときに、1万円台のライバルたちのお部屋は検索結果に表示されず、あなたのお部屋だけが表示されることになるのです。多少の値下げでも「収入が減る」と感じるかもしれませんが、予約が入ると入らないとでは、それ以上に大きく変わりますよね。周りのお部屋の価格をよく見比べて、あなたのお部屋が目立ちやすい価格帯を探してみましょう!

リスティングには、あなたの人柄があふれ出ます。温かみのある写真と言葉で、丁寧に。「ゲストを迎え入れるのが嬉しい」という思いが伝わるように、気持ちを込めて作りあげましょう。ちょっとのテクニックで検索順位をUPさせ、写真でゲストの目を引き付け、文章でゲストの心をつかんでくださいね!

民泊スタートアップNaviでは、他にも、備品の準備や清掃方法など、あなたのお部屋に必要なアイデアが満載です。トップページからチェックして、どんどん素敵なお部屋にしていきましょう!

5.まとめ。

【予約管理のポイントは、たったの2つ!】

ポイント1:「即返信」。
ゲストからのメッセージには、素早く丁寧に対応し、安心して予約してもらいましょう。

ポイント2:「カレンダー管理」。
カレンダーをしっかり管理して、キャンセルやダブルブッキングが起きないようにしましょう。カレンダーアプリや同期をうまく利用すると便利です。

【Airbnb(エアビーアンドビー)でのメッセージの種類と答え方。】

  • 「お問い合わせ」には「事前承認・却下・メッセージの返信」、いずれかを24時間以内に行いましょう。
  • 「事前承認」は、ホスト側からの「予約のお誘い」です。ゲストがこれをOKすると予約になります。
  • 不審なゲストや対応不可な場合は「却下」をしましょう。却下をしても、返答率には影響ありません。トラブルを未然に防ぐためにも、ゲストをきちんと見極め、ニーズが合わない場合や、信用できないと感じる場合は、きっぱりと却下の対応をしましょう。
  • 「スペシャルオファー」を使えば、割引や子供料金など「特別価格」での予約をゲストに提示できます。
  • 「予約リクエスト」には、「承認・却下」のどちらかを24時間以内に答えましょう。
  • 24時間以内にゲストに対して返答ができないと「期限切れ」となり、ゲストは予約に再度申し込みが必要となります。「返答率」も下がりますのでご注意を!
  • 「今すぐ予約」は即予約が確定します。しかし、キャンセルペナルティや安全面でのリスクも大きいので慎重に!
  • 予約確定後のホストからのキャンセルは、大きなペナルティが課せられます。予約を確定する前によく確認しましょう。

【予約殺到!人気ホストになるために。】

  • リスティング(お部屋の説明ページ)には、素敵な写真をたくさんUPしましょう。
  • 写真を撮るコツ。
  1. とにかくキレイに掃除する。
  2. 写真はタテではなく横向きで撮る。
  3. 灯りを変えてみる。
  4. 自動補正する。
  5. お部屋やご近所のアピールポイントを撮る。
  6. アピールポイントを「文字入れ」してみる。
  7. たくさんの写真を掲載する。
  8. 建物の外観を掲載する際は、防犯面にも注意する。
  • 写真がうまく撮れないときは、Airbnbにプロのカメラマンを無料で派遣してもらいましょう。信頼度や検索順位もUPします。
  • リスティングの内容は、丁寧に、あなたらしさやお部屋の特徴をアピールしましょう。英語での説明は、海外からのゲストが多いAirbnbなどの民泊では、必須です。
  • 検索結果の上位表示を目指して、たくさんのゲストに来てもらいましょう。検索順位アップのための11項目。
  1. 返答率100%を目指す。
  2. カレンダーをマメに更新する。
  3. お問い合わせを予約に繋げよう。
  4. 「今すぐ予約」をONにする。
  5. プロフィールを完成させる。
  6. アメニティをたくさん増やす。
  7. ガイドブックを作成する。
  8. 無料撮影サービスを利用する。
  9. レビューで高評価☆5をもらう。
  10. 予約の間隔が空き過ぎないようにする。
  11. お部屋の価格を少し下げて、価格帯検索で表示されやすくする。

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